Ситуация на рынке недвижимости - одна из наиболее обсуждаемых сегодня тем.
НОВОСТИ ипотечного кредитования, меры господдержки и прогнозируемые цены обсуждали в пресс-центре «АиФ в Нижнем Новгороде» представители ведущих застройщиков, госпредприятий, риелторских и страховых компаний.
Ипотека под опекой
ЕЩЁ полгода назад ипотечное кредитование было в приоритете у многих банков. Осенние события внесли серьёзные коррективы: часть кредитно-финансовых учреждений от ипотеки отказалась, другие ужесточили условия так, что клиенты разбежались сами.
Учитывая важность этого сегмента, меры по исправлению ситуации взяло на себя государство через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно было создано ещё в 1997 году для того, чтобы через сеть региональных операторов обеспечить перераспределение инвестиционных ресурсов и создать единый рынок ипотечного кредитования. На тот момент доля АИЖК планировалась в объёме 20% рынка, остальное занимали коммерческие банки. Теперь же, когда большинство банков приостановили соответствующие программы, возникла необходимость закрыть эту брешь. В результате в конце 2008 года было принято решение увеличить долю государственной ипотеки до 50%.
Были приняты и другие значимые решения. Так, предполагается, что половина выдаваемых кредитов будет направлена на долевое участие в строительстве жилья. С одной стороны, это поддержка заёмщиков в желании купить новое и, соответственно, более качественное жильё, с другой – возможность для строительных компаний продолжать работу на рынке жилищного строительства. Ещё один и, наверное, самый важный момент - процент по кредиту будет фиксированным на всё время действия кредитного договора. Те, кто умеет считать и понимает, сколько реально составляет рост инфляции, сможет оценить всю прелесть предложения. Как и те, кто когда-то взял ипотеку по плавающей ставке или находится в ожидании повышения её банком в одностороннем порядке.
Государственная ипотека будет реализовываться по трём направлениям. Во-первых, это классическая ипотека на вторичное и первичное жильё. Во-вторых, «социальная», участниками которой могут стать очередники, а часть процентной ставки будет оплачивать бюджет. И в-третьих, корпоративная. В её рамках предприятия компенсируют часть процентной ставки для своих сотрудников. В результате будущий собственник жилья – работник предприятия – получит ставку по ипотечному кредиту ниже рыночной (от 6 процентов), а предприятие – льготы по налогам. На эти цели они смогут направлять до трёх процентов от общего фонда оплаты труда, при этом эти суммы не облагаются налогами на прибыль и освобождены от уплаты ЕСН и НДФЛ.
Какое из этих направлений «выстрелит», пока можно только предполагать. Но прогнозы даются неплохие. В 2008 году сумма выданных ипотечных кредитов превысила показатели предыдущего года. По прогнозам аналитиков, благодаря началу реализации федеральной программы в этом году параметры будут сопоставимые. И воспользоваться только госипотекой смогут около 4 тысяч нижегородских семей. А там, возможно, и банки снимут «заградительные» условия и начнут работать по стандартам АИЖК, оператором которого в Нижегородской области является ГН НО «НИКА».
Что им стоит дом построить?
ЕСЛИ с ипотекой ситуация достаточно ясная и условия озвучены, в вопросе цены на жильё ситуация обратная. Хотя и по-своему логичная: потребители уповают на снижение, строители отвечают, что падать некуда, риелторы же говорят, что должна произойти коррекция по сегментам.
Последний пункт наиболее убедителен. Действительно, стоимость нового жилья зависит от многих, в том числе и изменяющихся факторов, в то время как вторичное жильё, нередко уже даже выработавшее свой ресурс, с этим фактором не коррелирует. Но у него есть одно серьёзное конкурентное преимущество – меньший риск, что особо ощутимо в нынешних условиях. Хотя, как считают многие эксперты, это явление временное. И именно на данном рынке стоит ожидать большего снижения.
А вот тем, кто хотел бы приобрести современную квартиру в новостройке, стоит подумать. Пока застройщики настроены твёрдо - они уверены, что значительного снижения ждать не стоит. Скидки – да, но не в размере 20 - 50%, как хотелось бы многим потенциальным покупателям.
При этом застройщики не скрывают падение спроса. Связывают это в основном с двумя причинами – приостановлением коммерческой ипотеки и кризисом доверия. По их словам, были ситуации, когда люди приходили расторгать действующие договоры, боялись, что не смогут выплачивать оговоренные платежи или стройки встанут. Кстати, на текущий момент, по информации саморегулируемой организации нижегородских строителей (СОНС), пока ни одна стройка не отменена и ни одна компания банкротом себя не объявляла.
Тем не менее цены опускать они не намерены. По словам представителей строительных компаний, средняя себестоимость «коробки» составляет 32 -35 тысяч за квадратный метр. Цена земельного участка и коммуникаций - от 10 до 15 тысяч. В итоге, как говорят застройщики, цена метра получается в среднем в размере 45 тысяч рублей. Плюс должна быть прибыль. Отсюда и предлагаемая покупателям цена.
С другой стороны, возникает резонный вопрос, почему застройщики участвуют в госзаказе, где цена явно меньше озвученной. В качестве варианта предлагаются версии, что кому-то просто необходимо пополнить оборотные средства, продав часть квартир, кто-то говорит о том, что цена включает только «коробку», без уплаты инвестиционной составляющей, поэтому почти оправданна. Но все сходятся в одном – это демпинг, которого быть не должно, особенно в нынешних реалиях.
Выводы из этого каждый делает свои, но пока очевидно одно – многие покупатели ждут. Но ждут и застройщики. Отложенный спрос порождает отложенное предложение. Как говорят представители крупных фирм, пока они сосредоточат усилия на уже реализуемых объектах, приостановив запуск новых. Но, чтобы не терять клиентов, многие уже формируют базы данных потенциальных покупателей, обращающихся в фирму.
Что будет дальше, однозначно пока сказать никто не может. У каждого свой интерес и ожидания. Но сходятся все в одном - тренд поменялся. На смену рынку продавца пришёл рынок покупателя. И смогут ли стороны прийти к взаимовыгодному компромиссу, покажет время.
Фото Татьяны Быковой
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Ольга Сажина:
Предложений станет меньше, а цена выше
- ТЕ меры, которые сейчас предпринимает государство по стабилизации рынка ипотеки, можно только приветствовать. Возникла проблема, которую можно назвать «кризис доверия». Люди боятся иметь отношения с банком при заключении ипотечных договоров – боятся, что изменятся условия кредитования. А при государственной ипотеке человек имеет отношения с государством, при этом на протяжении всего срока кредитования действует фиксированная процентная ставка, это позволяет заёмщику чувствовать себя более уверенно.
Что касается цен, хотелось бы напомнить, что есть понятие себестоимости. И продавать дешевле застройщикам не просто невыгодно, но и запрещено законом. Себестоимость одного квадратного метра жилья с учётом стоимости земли составляет около 45 тыс. рублей. При этом его средняя стоимость на рынке составляет 48 тыс. рублей. Так о каком снижении цен может идти речь?
Более того, с изменениями на валютном рынке дорожают импортные материалы и оборудование, отечественных аналогов им, к сожалению, нет. Поэтому мы вынуждены с марта немного повысить цены на квадратный метр.
Хочу обратить внимание ещё на один факт. Отложенный спрос рождает отложенное предложение. Мы не планируем начинать новые объекты, пока не будет сформирован спрос на них как минимум на 50%. Подобным образом поступают и другие крупные застройщики, переориентируя усилия на уже реализующиеся объекты. В результате потенциальным покупателям, например, однокомнатных квартир мы уже просто отказываем. И это звонок для тех, кто хотел бы успеть купить квартиру в новом доме.
Директор филиала ЗАCО «ЭРГО Русь» в Нижнем Новгороде Ирина Рева:
Главное – не ошибиться в партнёре
- УЧАСТИЕ в ипотечной программе – серьёзный шаг. Поэтому самое главное – выбрать надёжного партнёра. И государство в лице предприятия «НИКА» уже неоднократно проявило себя в этом качестве как перед заёмщиками, так и перед партнёрами.
Второй важный момент для ипотечного заёмщика – выбор страховой компании. Страхование при кредитовании – это один из немногих реальных инструментов для предотвращения возможных негативных последствий. В жизни каждого из нас в любой момент может произойти форс-мажор, а страховой договор минимизирует риски, в том числе связанные с утратой здоровья, жизни и имущества. Это придаёт уверенности в принятии решений.
«ЭРГО Русь» может предложить клиентам специальные программы – страховые продукты разработаны для каждого направления ипотеки. Их разнообразие, гибкие тарифы и качественный сервис - это минимум того, что мы предлагаем нижегородским клиентам. Для этого много сил и средств компания вкладывает в обучение своих сотрудников. А стандарты нашей работы диктует главный акционер Страховой Группы ERGO, в которую входит компания «ЭРГО Русь», - «Мюнхенское перестраховочное общество». Европейский опыт в совокупности со знанием нижегородской специфики гарантирует высокий результат.
Президент нижегородской гильдии риелторов Александр Жилевский:
Качественное жильё дешеветь не будет
- У НАС нет опыта выхода из подобных кризисов, поэтому необходимо воспользоваться мировой практикой, так как в глобальную экономику мы уже интегрированы. А опыт этот показывает, что для преодоления ситуации необходимы снижение ставок по кредитам и господдержка. У нас это началось, но пока маленькими шажками.
Что касается цен на жилую недвижимость, никакого обвала нет, и, скорее всего, не будет. По крайней мере, цены на хорошее, качественное жильё падать не должны.
В той же Америке подешевел именно неликвид, а качественное жильё - всегда в цене. В Нижнем квартиры и по 84 тысячи за квадратный метр покупаются, в центре города и от надёжного застройщка. И я считаю, что «хрущёвка» не должна стоить сейчас 90 тысяч долларов. Но поскольку первичный рынок сегодня выглядит более рискованно для потребителя, часть населения предпочитает совершать покупку на вторичном рынке. Но со временем этот перекос выровняется.
Хочу ещё раз подчеркнуть, что обвала нет, идёт разумная коррекция рынка. Скидку в 3 - 5% можно получить у застройщика, но ждать, что всё подешевеет вполовину – бессмысленно.
К счастью, покупатели начали это понимать и решать свои жилищные вопросы не откладывая в долгий ящик.
Генеральный директор ГП НО «НИКА» Алексей Денисов:
Государство зафиксировало ставку
- В СВЯЗИ с новыми экономическими условиями правительство усилило направление государственной ипотеки. Планируется, что она сможет удовлетворить до половины потребности рынка.
В конце декабря было выделено 60 миллиардов рублей в уставный капитал АИЖК. Ещё 200 миллиардов будет выделено на те же цели в текущем году. Уже полученные средства распределили по регионам. Нижегородской области на первое полугодие 2009 года определено 2 миллиарда рублей – это самый большой из всех региональных лимитов. Так что госипотека будет работать ещё более активно, средства нам это позволяют. По нашим прогнозам, воспользоваться ею смогут около четырёх тысяч семей. Причём, что немаловажно, ипотека будет выдаваться на покупку жилья как на вторичном рынке, так и на первичном.
Главной гарантией является тот факт, что это государственная программа. Но уверенность потенциальным заёмщикам должны придать и условия выдачи, среди которых низкие ставки и, что очень важно, фиксированная ставка на всё время кредитования.
Диагноз: спасен. Куда движется рынок жилья Нижегородской области? 
Где жить будем? Жилищное строительство идёт в пригород 
Купить квартиру на «кризисные» доходы 
Сколько стоит ипотека? Как купить жильё в кризис