Покупать нельзя продавать. Что будет с нижегородским рынком недвижимости?

«АиФ-НН» собрал мнения экспертов рынка недвижимости о ближайших перспективах. Оказалось, будущее не так уж мрачно.

Метров не хватает

Начнём с хорошего: рынок недвижимости в Нижегородской области сегодня в стабильном состоянии. В прошлом году в регионе в эксплуатацию ввели чуть более 1,53 млн кв. м. жилья - на 2% больше, чем в 2012-м. В этом году стройка продолжается. План - 1,58 млн кв. м жилплощади.

- В области реализуется целый комплекс мер, чтобы сделать жильё более доступным, - рассказал представитель министерства строительства Нижегородской области Евгений МОРОЗОВ. - Одна из мер - предоставление земельных участков по результатам так называемых «голландских» аукционов: застройщику, предложившему минимальную цену за квадратный метр жилья, участок под стройку выдаётся в безвозмездное срочное пользование или в аренду с небольшими платежами.

В этом году в регионе стартует приоритетная программа строительства квартир экономкласса. Стоимость «квадрата», построенного по ней, не превысит 30 тыс. руб. Земельный участок для стройки уже выбран - в Сормовском районе.

Такое внимание властей и застройщиков к жилью экономкласса не случайно.

- Подобное жильё - квартиры-студии и «однушки» - сегодня пользуется огромным спросом у нижегородцев, - говорит директор агентства недвижимости «Жилстрой-НН» Ксения ПЕТУХОВА. - На сегодняшний день у нас есть заявки от нескольких тысяч нижегородцев на приобретение квартир экономкласса. Несмотря на высокие темпы строительства, удовлетворить спрос пока не удаётся.

Все в кредитах

Квартиры и на первичном, и на вторичном рынке нижегородцы предпочитают покупать с помощью ипотеки. В прошлом году такие займы в области выдавали 98 кредитных организаций - 2/3 всех представленных в регионе банковских брендов. Всего было выдано 20 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 28 млрд руб.

- Средняя сумма займа увеличилась. Сегодня в регионе она составляет 1,42 млн руб., это чуть меньше, чем среднероссийский показатель, - 1,64 млн руб., - отмечает начальник экономического управления Главного управления ЦБ РФ по Нижегородской области Михаил БЕЛОВ. - Общая сумма задолженности по ипотеке на 1 января нынешнего года - 53,5 млрд руб. Это на 36% больше, чем в прошлом году. При этом нижегородцы были и остаются добросовестными плательщиками. Объём просроченных долгов сократился: в конце года их доля составила всего 1%.

Средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях достигла 12,2%.

- Ставки по ипотеке в нашем регионе весьма привлекательны и доступны – уверена региональный директор банка DeltaCredit Анна ПАНТЕЛЕЕВА. - Поэтому нет ничего удивительного в том, что нижегородцы проявляют стабильно высокий интерес к ипотечным займам, хорошо реагируют на спецпрограммы (например, ипотека молодым), на акции и сезонные предложения, позволяющие оформить кредит под более низкий процент. Например, в 2014 году есть возможность воспользоваться таким специальным предложением и оформить кредит под 9,75%. Общероссийский тренд сегодня - снижение процентных ставок по ипотеке. Президент России Владимир Путин недавно заявил, что ставка должна быть не выше 8,25% плюс 1,5 - 2% у всех банков, но пока это объективно невозможно. В общей структуре кредитной ставки наибольшую долю занимает ставка фондирования, отражающая стоимость привлечения денег для банка. Рост дефицита ликвидности и стоимости финансирования явно не будет способствовать снижению ставок для заёмщиков.

Судьба процента

Что же ждёт нас в будущем? Опрос банкиров, проведённый представителями регионального ГУ ЦБ, показал: только 30% нижегородских банкиров предполагают, что условия выдачи кредита в этом году могут немного измениться, а ставки - слегка подрасти (на 0,5-1%). Но пока это всего лишь гипотетические возможности. Точный вектор развития событий подскажут время и рынок.

Остальные 70% финансовых организаций в регионе не планируют в ближайшее время ужесточать условия предоставления ипотечных кредитов. По словам Михаила Белова, прогноз ЦБ на год таков: спрос на ипотеку будет расти, условия кредитования в большинстве банков останутся неизменными.

- Мы ждём некоторого упрощения процедуры кредитования, - подчеркивает начальник отдела ипотечного кредитования Головного отделения по Нижегородской области Волго-Вятского банка Сбербанка России Марина МИТРОФАНОВА.

- Мы сегодня не прогнозируем роста процентных ставок или ужесточения требований к заёмщикам, - говорит ведущий специалист отдела розничного бизнеса Нижегородского филиала Связь-Банка Мария ЯКОВЛЕВА. - Сегодня кредиты в Нижнем Новгороде выдаются в обычном рабочем порядке. Одобряется большинство кредитных заявок. Говоря о тенденциях, могу сказать, что банки смотрят в будущее с оптимизмом. Например, в нашем банке в течение последнего года комплект необходимых документов не менялся, а требования к заёмщику стали более лояльными.

Цены, вы куда?

На возможность нижегородцев обслуживать ипотечные кредиты влияет и уровень цен на жильё. Вот тут прогнозы уже не столь радужные. Намечается постепенный рост цен.

По мнению экспертов, на стоимости квадратного метра в новостройке должны сказаться изменения в законодательстве. С 1 января в России действует закон об обязательном страховании ответственности застройщика перед дольщиками. Согласно ему, компании, начинающие строительство в этом году, обязаны застраховаться от возможного банкротства или получить банковскую гарантию. Это обязательно спровоцирует удорожание квадратного метра, причём, вероятно, весьма ощутимое.

- В прошлом году мы уже зафиксировали рост цен - от 10 до 15%. Для сравнения: в 2011- 2012 годах этот показатель был 20-25%, - сообщила директор агентства недвижимости «Виват Риэлти» Елена НЕДОСПАСОВА. - На вторичном рынке сегодня однокомнатная «хрущёвка» стоит минимум 1,8 млн руб., и это в районе с недостаточно развитой инфраструктурой. Но заметим: благодаря строительству транспортных развязок, ФОКов, торговых центров разница в цене жилья между заречной и нагорной частью Нижнего Новгорода сегодня практически нивелируется. Однокомнатная квартира улучшенной планировки на ул. Голованова в Щербинках стоит 2,5 млн руб., а в VII микрорайоне в Сормове - 2,4 млн.

Сегодня рынок недвижимости стабилен. Продавцы квартир в ожидании - а вдруг курсы валют прыгнут вверх? Но жизнь берет свое, далеко не все могут отложить решение своих жилищных проблем на потом, так что люди всё равно покупают, меняют квартиры, берут ипотеку…

Рынок жилья очень консервативен. Между перепадами курсов и изменением цен на квартиры всегда проходит не меньше пары месяцев. Эксперты надеются: никаких существенных колебаний на нём не произойдёт.

Языком цифр

По словам Ксении ПЕТУХОВОЙ, директора агентства недвижимости «Жилстрой-НН», каждая 20-я сделка в регионе оформляется с использованием материнского капитала. Маткапитал идёт на досрочное погашение кредита или в счёт последнего платежа после исполнения ребёнку трёх лет.

- Некоторые банки, в том числе и наш, принимает маткапитал и как первоначальный взнос за квартиру, - добавляет Марина МИТРОФАНОВА, Волго-Вятский банк Сбербанка. - Семье с двумя детьми, не имеющей особых накоплений, сертификат позволяет приобрести достаточно дорогостоящее жильё.

Смотрите также:

• Где жить будем? Жилищное строительство идёт в пригород →
• Сколько стоит ипотека? Как купить жильё в кризис →
• Купить квартиру на «кризисные» доходы →