Купить квартиру на «кризисные» доходы

Статья по теме

Покупать нельзя продавать. Что будет с нижегородским рынком недвижимости?

Рынок недвижимости - один из самых пострадавших от кризиса. Свежи в памяти остовы недостроенных зданий, обездвиженные краны, обезлюдевшие стройки…

Но в последнее время эксперты наблюдают оживление и строительной сферы, и ипотечного кредитования, и покупательского спроса на жильё.

Обвал и пустая касса

Все игроки рынка недвижимости констатируют, что в кризис люди просто перестали покупать жильё.

- Люди расторгали уже заключённые договоры на покупку квартир и порой забирали из кассы до 30 млн рублей в день, - вспоминает Евгений БЕРЕЗИН, директор компании «Жилстрой-НН». - Конвейеры на заводах встали, пришлось распустить рабочих. Активы стремительно превращались в пассивы: имущество ведь не стоит ничего, если нет загрузки. Надо было срочно спасать ситуацию. Перед нами стояла задача не столько заработать деньги, сколько запустить весь строительный конвейер.

- В кризисном 2009 году и аналитики, и покупатели ожидали и обвала цен, и отсутствия спроса на жильё, и того, что для восстановления рынка недвижимости потребуются годы, - говорит Наталья КИЗИМ, руководитель аналитического отдела ООО ПКФ «Кварц». - В прошлом году средняя стоимость жилья в Нижнем Новгороде снизилась на 17,8% за 1 кв. м.

Страх инвестора

Как отмечают эксперты, произошло перераспределение в структуре продаж жилья. По словам Натальи Кизим, если раньше 40% приобретаемого жилья приходилось на первичный рынок, то в кризис продажи в этом секторе упали на 15% Этому прежде всего способствовало ужесточение банками условий кредитования сделок с долевым участием, а также страх инвестирования покупателей в объекты низкой стадии готовности.

Покупатели, не имея доступных условий кредитования, если и предпочитали вкладывать деньги в квадратные метры, то уж точно не в новые, а вторичные.

- Банки активно реагируют на негативные изменения рынка, - констатирует Алексей ДЕНИСОВ, генеральный директор ГП «НИКА». - Многие достаточно быстро приостановили ипотечное кредитование на период кризиса, некоторые, чтобы минимизировать свои риски, увеличили процентные ставки. В среднем по области падение спроса на ипотечное кредитование составило 6 раз.

- В 2009 году рынок ипотеки существенно сократился, - подтверждает Александр МОРОЗОВ, директор управления продаж и обслуживания Волго-Вятского банка Сбербанка России. - В условиях неопределённости многие банки ужесточили процедуры оценки к заёмщикам, подняли процентные ставки по кредитам, в результате чего многие вполне кредитоспособные клиенты не соответствовали действующим условиям банков.

Условия смягчаются

- Нужно понимать, что денег у населения не прибавилось, а условия по ипотеке ужесточились, - высказалась Елена ТИТОВА, генеральный директор агентства недвижимости «Поволжье». - Для тех, кто покупает квартиру с нуля, по ипотеке или жилищному кредиту, по-прежнему доступно лишь жильё не очень высокого качества. Возможно, если банки вернут докризисные условия выдачи кредитов, нижегородцев, желающих купить отдельное жильё, станет больше и приобретать они будут квартиры более высокого качества.

В принципе банки потихоньку возвращаются на рынок ипотечного кредитования, а те, кто оттуда не уходил, начинают смягчать условия жилищных займов. Некоторые аналитики даже ожидают, что к концу 2010 года мы сможем выйти на докризисные показатели 2008 года. По мнению Алексея Денисова, надо отдать должное некоторым банкам, которые снижают процентные ставки, делают жилищные кредиты более доступными. Развиваются госпрограммы, социальная ипотека. Теперь можно материнским капиталом расплатиться за часть жилищного займа. Всё это должно помочь стабилизировать рынок.

- Сейчас более понятна макроэкономическая ситуация, снизились риски потери заёмщиком основного источника доходов, - говорит Александр Морозов. - Благодаря этому банки последовательно улучшают условия выдачи жилищных кредитов. Увереннее стали чувствовать себя и потенциальные заёмщики, они снова готовы брать долгосрочные финансовые обязательства. В совокупности это привело к росту спроса на жилищные кредиты. Исходя из параметров макроэкономики, можно уверенно прогнозировать повышение потребительской активности населения в третьем и четвёртом кварталах. Покупка своего жилья - очень важное приобретение, а квартирный вопрос у многих пока не решён. Поэтому мы прогнозируем дальнейший рост спроса.

Эконом для масс

Что говорить, рынок недвижимости, конечно, оживает, но достаточно медленно.

- Проблемы с жильём никуда не делись, люди уже устали ждать конца кризиса и вышли на рынок, - говорит Елена Титова. - И пока покупателей мало, их доходы по-прежнему «кризисные», а предложений всё так же много, резкого скачка цен вряд ли стоит ожидать.

А вот чтобы удовлетворить нужды нижегородцев с «кризисными» доходами, нужны антикризисные дома, считает Евгений Березин:

- Если не можем продавать в прежних объёмах то жильё, которое строили до сих пор, то, значит, нужно возводить другое - более доступное для тех, кто не оставил надежды улучшить свои жилищные условия. Нужно обратить внимание на дома экономкласса для семьи с совокупным доходом 25-30 тысяч рублей в месяц. Это те, кто сегодня живёт в «хрущёвках», на съёмных квартирах или с родственниками. Им гораздо выгоднее, заплатив первоначальный взнос за новую квартиру, ежемесячно отдавать по 8-10 тыс. рублей в счёт уплаты кредита, чем платить те же деньги за съём далеко не новых квартир. Доступное жильё нужно массово запускать в серию. Жизнь показала, что желающих купить новую квартиру за небольшие деньги более чем достаточно.

По мнению Евгения Березина, нужно добиться стоимости квадратного метра в районе 30 000-35 000 рублей. Это можно сделать благодаря уменьшению метража самих квартир, а также мест общего пользования, этажности, отсутствия мусоропровода, грузового лифта…

Рост спроса на новостройки экономкласса в последние месяцы констатирует и Наталья Кизим:

- Нижегородцы начали опять просто приобретать недорогие квартиры в новостройках, ничего не продавая,- страх инвестирования у людей прошёл.

Точные прогнозы, конечно, никто пока делать не берётся. Ведь рынок недвижимости зависит от экономики страны и платёжеспособности населения. Как говорится, не будет глобальных потрясений, не будет и резких колебаний цен.

МНЕНИЕ

Ольга БЕРДЮГИНА, директор агентства недвижимости «Золотой ключик»:

- Анализируя статистику сделок и цен продаваемой недвижимости (чаще идёт разночтение желаемых цен, которые озвучивает продавец или представитель продавца, и реальной цены продажи), считаю, что жильё становится более доступным, особенно для молодёжи. Банки предлагают гибкие ипотечные программы, процентные ставки ниже докризисных. В кризис наблюдалось падение цен, но в ближайшем будущем резкого скачка не будет. Осеннее повышение цены чувствуется, но всё в пределах разумного.

Смотрите также:

• Диагноз: спасен. Куда движется рынок жилья Нижегородской области? →
• Где жить будем? Жилищное строительство идёт в пригород →
• Какое жильё нужно нижегородцам? →