Сегодня - продолжение рассказа о том, что нужно сделать, чтобы организовать в своём доме товарищество собственников жилья.
Шаг восьмой Изучаем систему управления
ДОПУСТИМ, результаты опросов соседей показали, что большинство собственников за создание товарищества. И инициативная группа получила поддержку. Но при этом важно понимать, что создание ТСЖ не является само по себе целью, оно - инструмент организации управления многоквартирным домом, объединение интересов людей.
Создание добрососедских отношений, формирование сплочённого коллектива жителей - это только одна часть задачи, стоящей перед товариществом. Другая часть - создание работо-способной системы управления домом, отвечающей запросам и возможностям собственников. Она должна быть лучше и более эффективна, чем та, что была в доме до ТСЖ.
Стоит отметить, что, если прежняя система управления домом (которая не устраивала собственников по качеству работ или размеру оплаты за ЖКУ) обеспечивает содержание дома в надлежащем состоянии, но будет разрушена с появлением товарищества, а новая, столь же или более эффективная, не создана, смысл в создании такого ТСЖ теряется.
Поэтому чрезвычайно важно ещё до того, как призывать собственников проголосовать за создание товарищества собственников жилья, проработать вопрос о том, что будет после регистрации ТСЖ и, самое главное, как будет управляться и обслуживаться многоквартирный дом. Какие работы будет проводить и какие услуги оказывать само товарищество, какие - заказывать на рынке, где найдёт специалистов и подрядчиков, какие собственные ресурсы сможет привлечь и т. д.
Необходимо проанализировать возможные варианты организации управления, содержания и ремонта дома при создании товарищества, а также для других способов управления, не предусматривающих создание ТСЖ (“АиФ-НН”
№ 42 - 44), сравнить и обдумать их применение к данному многоквартирному дому, сделать предварительную оценку расходов. Следует иметь в виду, что ТСЖ позволяет собственникам разработать гибкую систему управления, позволяющую изменять отдельные “звенья”, чтобы достичь желаемого уровня эффективности и качества.
Шаг девятый Разрабатываем сценарий
ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ вопросы подготовки и проведения общего собрания включают в себя несколько шагов:
- изучение нормативных, правовых документов по проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- расчёт долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещений и определение количества голосов жителей на общем собрании (на основании технической документации на многоквартирный дом и сведений о собственниках помещений);
- определение удобного для собственников помещения времени и места проведения собрания;
- подготовку повестки дня собрания и предложений по основным вопросам;
- действия по уведомлению собственников помещений об общем собрании и его повестке;
- разработку сценария общего собрания;
- подготовку необходимых форм и проектов документов для проведения собрания и принятия решений;
- подготовку места проведения собрания и необходимых наглядных материалов для обсуждения вопросов повестки.
Если инициативная группа собственников провела большую и результативную подготовительную работу, если есть уверенность в том, что подавляющее большинство собственников придёт на общее собрание и проголосует за создание товарищества, то оба решения - по выбору способа управления и по созданию ТСЖ - можно принять за один раз.
Однако практика показывает, что в первый раз собственников собрать труднее, чем в дальнейшем. Поэтому, вероятнее всего, понадобится провести два собрания: сначала организовать людей, включив в повестку дня вопрос выбора способа управления ТСЖ, а затем, через некоторое время, - по вопросам создания товарищества.
Шаг десятый. Считаем доли
ДолЯ собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Определение количества голосов каждого собственника на общем собрании производится в следующем порядке:
- устанавливается общее количество голосов собственников помещений. Чаще всего оно устанавливается равным 100 (или 100%). При большом количестве помещений общее количество голосов может устанавливаться иным образом, например равным 1000 или числу, эквивалентному общей площади жилых и нежилых помещений;
- составляется реестр собственников помещений. Инициатор общего собрания для составления реестра собственников может получить необходимые сведения: в БТИ (количество помещений и их общая площадь), из копий правоустанавливающих документов, хранящихся в управляющей организации, либо непосредственно от собственников (например, при вручении уведомления о проведении общего собрания или из заполненных бюллетеней для голосования, если собрание проводится в форме заочного голосования);
- рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения. В дальнейшем указанные сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и при голосовании.
Доля каждого собственника определяется путём деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по данным БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной), по следующей формуле:
Д = S1 (помещения собственника) : S2 (всех помещений в многоквартирном доме), где
Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество;
S1 (помещения собственника) - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;
S2 (всех помещений в доме) - общая площадь всех жилых и нежилых помещений.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, рассчитывается по следующей формуле:
К1 = Д х К2, где
К1 - количество голосов, которым обладает собственник помещения;
Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество;
К2 - общее количество голосов собственников помещений.
ИМЕЙТЕ В
ВИДУ
ОБЩЕЕ собрание собственников помещений в многоквартирном
доме может быть проведено:
- в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в
конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на
голосование;
- в форме заочного голосования - путём передачи в письменной форме решений
собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ). Форма
заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесённых к
компетенции общего собрания.
Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе
физических или юридических лиц, являющихся владельцами помещений данного
многоквартирного дома. Также инициаторами могут быть собственник или несколько
собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ).
Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в
смешанной “очно-заочной” форме не допускается законодательством.
Если у вас есть положительный опыт управления своим домом или же вы столкнулись с неразрешимыми проблемами – пишите в редакцию “АиФ-НН” по адресу: 603000, Нижний Новгород, ул. Костина, 3 офис 525, по электронной почте pavel@aif.nnov.ru или на сайт www.nn.aif.ru
Как подготовить митинг