Можно ли сломать «жилищную вилку»?

Российское законодательство предоставило возможность гражданам получать права на объекты недвижимости. Реформа ЖКХ и новый Жилищный кодекс РФ возложили на собственников обязанности содержать не только своё личное помещение, но и общее имущество многоквартирного дома. Для того чтобы управлять им, необходимо знать, что именно входит в его состав в каждом конкретном доме, кто и на каких правах им владеет.

Мы уже рассказывали о том, как жителям многоквартирного дома оформить землю в собственность (“АиФ-НН” № 18, 2 - 8 мая, № 19, 9 - 15 мая). Но на деле эта процедура сложная, придётся потратить много нервов и сил. Почему же эту проблему так трудно решить? Сегодня мы попытаемся в этом разобраться.

Муниципалитет не идет навстречу

Камнем преткновения является земельный участок придомовой территории. Обычно граждане пытаются добиться права на землю двумя способами: либо административным (обращаются в муниципалитет с просьбой о формировании земельного участка и его предоставления в общую долевую собственность), либо судебным.

Как правило, обратившись в администрацию, домовладельцы подолгу ждут ответа или получают не решение об отказе, которое можно обжаловать в суде, а разъяснение юридического отдела, что права на предоставление придомовой территории в собственность они не имеют. А если такое право и есть, то предоставить земельный участок можно только по отмостке дома. Однако в Жилищном кодексе РФ чётко прописано, что земля, на которой расположен жилой дом с элементами озеленения и благоустройства, входит в состав общего имущества. Поэтому вопрос: “В каких границах?” становится наиболее актуальным и для собственников, как потенциальных плательщиков земельного налога, и для муниципалитета в связи с плотностью современных застроек.

В СССР земля учитывалась

НА ПРАКТИКЕ администрации муниципальных образований добровольно не предоставляют придомовую территорию собственникам помещений, хотя в любой момент отдают её инвесторам для нового строительства, особенно если около жилого дома предполагается уплотнительная застройка.

Судебный спор о признании права собственности на землю даёт шанс гражданам, особенно когда дом полностью находится в частной собственности (физических или юридических лиц). Однако если существует перспективное развитие данной территории и имеется предполагаемый инвестор, то собственникам помещений многоквартирного дома, скорее всего, откажут. Такие примеры есть не только в Нижнем Новгороде, но и по всей стране.

Теоретически в силу закона домовладельцы являются собственниками и земельного участка, на котором расположен дом. Но на сегодняшний день вопрос с практическим оформлением прав на придомовые территории решается очень трудно.

Чиновники всех уровней пытаются внушить гражданам, что земельные участки под многоквартирными домами никогда не были сформированы и в отношении их не проведён кадастровый учёт. Это в какой-то мере справедливо для квартальной застройки, когда под возведение многоэтажек выделялся целый квартал. Однако жилые дома, построенные до 90-х годов, принимались в эксплуатацию одновременно с земельными участками, необходимыми для их обслуживания. При этом они, как землепользования, регистрировались и учитывались органами государственного учёта (БТИ). Фактически это и был тот кадастровый учёт, который проводился ранее на территории поселений СССР. А Федеральным законом “О государственном земельном кадастре” от 02.01.2000 № 28-ФЗ (п. 2 ст. 7) установлено, что учёт земли, проводимый на территории Советского Союза до введения в действие вышеназванного закона, юридически действителен.

Казалось бы, этот закон должен был навести порядок. Но в итоге чиновники полностью запутали ситуацию. Создали этакую “жилищную вилку”, при которой ни один закон, ни одно постановление толком не работает.

Чья собственность?

КУГИ и ЗР ведётся реестр муниципальной собственности, в который в начале 90-х годов были внесены жилые дома госфонда. Однако изменения в реестр муниципальной собственности не внесены даже по тем домам, в которых почти все квартиры находятся в частных руках. Якобы нет ни указаний сверху, ни денег на эту серьёзную работу... В результате дома госфонда по-прежнему считаются муниципальными, а власти, являясь только одним из сособственников, пытаются единолично распорядиться общим имуществом: подвалами, чердаками, стенами, придомовой территорией.

Согласно постановлению Правительства РФ № 471 от 13 .08.2006, “при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом”. Но поскольку в ЕГРП права на дом не зарегистрированы, у собственников возникает ещё одна проблема с оформлением земельного участка.

Федеральным законом “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” установлено, что при регистрации прав на квартиру (помещение) одновременно регистрируется доля в праве на общее имущество многоквартирного дома. Но в реальности собственниками помещений зарегистрирована безымянная доля на нулевое имущество. Дело в том, что сведения о численном значении и составе общего имущества в доме при регистрации прав на жильё ни одним человеком не представлялись. Таким образом, получается, что земля даже под домом, не говоря уже о дворовой территории, остается незарегистрированной, а значит, участок свободен и на него можно претендовать!

Поэтому регистрация прав собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома является на сегодняшний день главной задачей домовладельцев.

Бюрократия бессмертна

ДО недавнего времени считалось, что дополнительной регистрации прав на общее имущество жилого дома законом не предусматривается. Однако постановлением Правительства РФ от 22 ноября 2006 года № 710 установлено, что эта регистрация необходима, хотя она носит лишь правоподтверждающий характер.

Тем не менее даже с проведением этой регистрации не всё так просто. Во-первых, земельные участки жилых домов, много лет проходившие государственный технический учёт, имеющие адрес, площадь, кадастровую стоимость и даже внесённые в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), почему-то признаются несформированными.

Во-вторых, сведения об общем имуществе жилого дома, внесённые в его технический паспорт, составленный территориальным отделением “Ростехинвентаризация” (БТИ), почему-то оказываются неясными и неточными, то есть ставится под сомнение главный технический документ, форма которого утверждена государственными органами в установленном порядке.

Это беда всероссийского масштаба. Сломать “жилищную вилку” невозможно без решения ряда вопросов. Они касаются утери сведений о ранее учтённых земельных участках многоквартирных домов, внесении изменений в реестр мунимущества в части жилого фонда, где должна быть отражена реальная доля, принадлежащая муниципалитету. Пора разбираться с нарушением данных государственного земельного кадастра. Но эти действия однозначно должны вестись на государственном уровне.

КСТАТИ

Откуда пошла юридическая вакханалия

В наЧале 90-х постановлениями Правительства России и администрации Нижегородской области администрациям районов предписывалось провести инвентаризацию всех земель поселений, по результатам которой должны были быть составлены перечни ранее учтённых участков с присвоением каждому кадастрового номера.

Мэрия Нижнего сделала одной геодезической организации заказ на проведение работ по инвентаризации землепользований. Но в нарушение инструкций и правил инвентаризация была проведена только по отмостке домов. Отсюда, по-видимому, и появилось мнение, что собственник может претендовать на землю только в границах отмостки здания. Таким образом, были искажены и фактически утеряны данные государственного земельного учёта, проводившегося ранее на территории России.

НУ И НУ!

Чиновники забыли о работе

В целЯх ускорения жилищной реформы решениями Нижегородского областного совета народных депутатов от 02.02.1992 № 76 и 27.02.1992 № 22 местным администрациям было поручено в срок до 01.07.1992 утвердить по каждому жилому дому конкретные характеристики домовладений. А именно: границы раздела инженерных коммуникаций, земельных участков, перечни инженерного оборудования, построек и их характеристики. Однако об этом решении... просто забыли!

Фото Татьяны БЫКОВОЙ, коллаж Марины ЗУЕВОЙ

Смотрите также:

• Как получить в собственность муниципальный земельный участок? →
• Почему вырос земельный налог: мнение юриста →
• Как стать собственником двора? →