"Аргументы и факты - Нижний Новгород" и ТК "Волга" ("Послесловие. События недели", суббота, 19.00) продолжают совместный проект. Тема выпуска - застройка в областном центре.
Два года назад, в самом начале своего правления, губернатор Валерий Шанцев бросил фразу, что главным ресурсом в Нижнем Новгороде и области является земля.
В утиль!
В ЦЕНТРЕ кадастровая стоимость квадратного метра достигает многих тысяч рублей. И зачастую этими золотыми метрами владеют рядовые нижегородцы. Между тем застройщики при попустительстве чиновников нагло влезают на принадлежащую, по сути, жильцам землю (также см. "АиФ-НН" N 23, 6 - 13 июня). Результат их действий мы можем наблюдать воочию. В пяти метрах от домов, несмотря на отчаянные протесты жителей, вырастают глухие стены новостроек, во дворах беспощадно сносятся сараи и гаражи, а детские площадки превращаются в строительные.
Но то, что сейчас творится в квартале, образованном улицами Генкиной, Невзоровых, Ломоносова и Ошарской (Советский район), вообще в голове не укладывается. Здесь собрались сносить четыре добротные трёхэтажные "сталинки" 30 - 50-х годов постройки. На месте сплавляемых в утиль домов должны вырасти три современные девятиэтажки, а во дворе квартала - 18-этажное здание (см. схему).
"Общественные слушания"
В начале июня на дверях подъездов жильцы обнаружили приглашения посетить общественные слушания по проекту планировки и межевания квартала в границах ул. Генкиной, Невзоровых, Ломоносова, Ошарской. Мероприятие проводилось 18 июня неким ЗАО "Эридан-НН".
- Мы были возмущены услышанным, - рассказывает житель дома N 35 Марк Малкин. - Нам сказали, что дома будут сносить, хотя они не аварийные и не ветхие. А на их месте построят девятиэтажки и высотку! И предложили нам риелтора, который будет работать по нашему расселению.
Люди (а на слушания пришло более ста жильцов) от переезда отказались категорически. И параллельно при поддержке юриста стали выяснять, что же происходит.
Подкоп ведётся из кремля?
ОКАЗАЛОСЬ, что чиновники и застройщики уже давно "копают" под квартал. Администрация Нижнего Новгорода ещё в октябре 2005 года издала распоряжение "О разрешении ЗАО "Эридан" разработки проекта планировки и межевания квартала в границах улиц Генкиной, Невзоровых, Ломоносова, Ошарской...".
В конце 2006-го - в 2007 году, после перехода прав распоряжения земельными участками в ведение областных властей, по данному вопросу состоялось несколько решений Инвестиционного совета при губернаторе Нижегородской области. В одном из них (от 06.04.2007 г.), вышедшем за подписью заместителя губернатора Владимира Иванова, признавалось "считать возможным предоставление ЗАО "Эридан-НН" в аренду на период строительства земельного участка ориентировочной площадью 22 500 кв. м под строительство жилого комплекса". Далее фирме рекомендовалось "в срок до 01.11. 2007 г. осуществить мероприятия по расселению и сносу жилых домов, расположенных на запрашиваемом земельном участке".
А потом были те самые слушания, где людей просто поставили перед фактом.
Что говорит закон
ПОСЛЕ таких явно односторонних шагов власти невольно возникает вопрос: а как же положено по закону? Ключевое понятие, необходимое для внесения ясности в тёмные земельные дела, - проект планировки и межевания территории.
- В соответствии с частью 2 статьи 43 Градостроительного кодекса, - пояснил представляющий интересы жителей квартала заместитель директора ООО "Нижегородское правозащитное агентство" Сергей Сперанский, - планировка и межевание территории производится с целью выявления застроенных земельных участков и незастроенных. Первые - те, которые, по Жилищному кодексу, входят в состав общего имущества дома. Вторые находятся в собственности муниципалитета и на них можно строить.
Итак, центральная проблема - определение границ застроенного участка, земля в пределах которого входит в состав общего имущества. Уже одно это не позволяет властям и застройщикам по своему хотению расселять людей и ломать их дома.
Кстати, многие думают, что границы участка совпадают с пределами самого дома (так называемой отмосткой). Но в подавляющем большинстве случаев это не так!
- Границы, - продолжает Сергей Сперанский, - определяются в соответствии с Земельным кодексом с учётом сложившегося порядка пользования по нормативам, действовавшим на момент землеотвода. То есть, допустим, построен дом в 1938 году на предварительно сформированном земельном участке. На нём могут находиться, скажем, сараи, иные подсобные помещения. Кроме того, каждый дом имел свой двор...
Но чиновники, пользуясь тем, что люди не имеют сведений о реальных границах земельного участка, входящего в состав общего имущества, как правило, устанавливают их именно ПО ОТМОСТКЕ.
А это значит, что жильцы автоматически лишаются участка, по закону закреплённого за их домом. Земли, которую они могут после обязательного подтверждения права собственности на неё ПРОДАТЬ тому же застройщику. Или просто ЗАПРЕТИТЬ что-либо возводить на ней.
И вот здесь появляется самый интересный вопрос: сколько стоит сейчас земля в центре Нижнего Новгорода? Как сообщил "АиФ-НН" начальник отдела кадастровой оценки Управления Роснедвижимости по Нижегородской области Евгений Кутев, квадратный метр в квартале Генкиной - Невзоровых - Ломоносова - Ошарской оценивается в 12 тыс. 523 руб. 55 коп. И это только кадастровая стоимость, установленная ещё в 2001 году постановлением губернатора Ходырева. Рыночная в разы выше.
КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ
Директор ЗАО "Эридан" Дмитрий Якадин (из стенограммы общественных слушаний от 18.06.2007)
- ЗАО "Эридан" выполнило проект планировки и межевания, сдало его на согласование в УАГ (Управление архитектуры города), согласовало его предварительно со всеми инстанциями... Второй этап - разработка строительной документации, то есть рабочая часть проекта. Мы проинформировали вас о предстоящих изменениях, которые в перспективе вам придётся ощутить...
Депутат ЗСНО, заместитель председателя комитета по жилищной политике и градостроительству Александр Косовских:
- Да, инвестиционный совет принял решение о выделении площадки в Советском районе под застройку. Но при этом - и это общее правило - застройщик должен освободить этот участок от прав третьих лиц. То есть необходимо выкупить помещения у собственников или предоставить людям жильё в порядке обмена.
- Но они имеют право отказаться продавать или обменивать?
- Конечно! И задача застройщика - найти с ними общий язык. А застройку там в любом случае никто не начнёт, пока с жильцами не договорятся.
ИМЕЙТЕ ВВИДУ
Как подтвердить право собственности на земельный участок?
Шаг первый. Узнать действительные (а не подсказанные чиновниками) границы земельного участка.
В принципе, сведения об участке в виде карты должны находиться в техническом паспорте дома, который хранится в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Но на деле нередко именно этого листка "случайно" не оказывается среди документов. Кроме того, с получением техпаспорта могут возникнуть большие затруднения. Например, жильцов из БТИ Советского района "отфутболили" в ДЕЗ. Однако здешние чиновники заявили, что подобные документы хранятся в БТИ. Круг замкнулся.
Но если всё-таки вам удалось достать карту, тогда -
Шаг второй. Сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учёт. По словам директора департамента архитектуры и градостроительства Нижнего Новгорода Сергея Медведева, "на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом". (Подробнее - "АиФ-НН" N 18, 2 - 7 мая и N 19, 8 - 15 мая).
В ТО ЖЕ ВРЕМЯ
Разгорается конфликт между жителями дома N 6 по ул. Варварской и застройщиком. Здесь спор идёт примерно о 1300 квадратных метрах, которые превратились в строительную площадку. На ней оказались сараи и гаражи жильцов, на которых теперь написано "под снос". Кадастровая стоимость земли в этом районе составляет 13 тыс. 152 руб. 94 коп. за квадратный метр.
Можно ли сломать «жилищную вилку»? 
За город - на ПМЖ: как оформить землю и дом за городом? 
Начался этап освобождения участков для строительства стадиона на Стрелке