Возможно, так думают многие нижегородцы. «АиФ-НН» решил выяснить плюсы и минусы такой самостоятельности.
Распишитесь, вы у власти
Форму управления домом, согласно Жилищному кодексу, выбирают собственники. Вариантов у них, по сути, три. Жители многоквартирного дома могут объединиться в ТСЖ, поручить дом управляющей компании (УК) или самостоятельно вести дела, проголосовав за непосредственную форму управления (НФУ). Если в таком «независимом» доме больше 12 квартир, всё равно придётся нанимать обслуживающую организацию-подрядчика.
Но на практике НФУ выбирали жители и более крупных домов. Пионером в этом отношении был Дзержинск. В недавнем прошлом почти весь тамошний жилфонд находился на НФУ. Такую форму в городе химиков решили избрать после череды банкротств муниципальных предприятий ЖКХ, которые управляли жильём.
- В 1990-2000-х договоры поставки воды и тепла населению заключали с «ресурсниками» муниципальные унитарные предприятия (МУПы), - вспоминает Юрий ШАХУНЦ, председатель комитета дзержинской Думы по городскому хозяйству. - МУПы отвечали и за своевременность расчётов. Схема была простой: население оплачивало услуги МУПам, а те перечисляли деньги поставщикам услуги. Те требовали оплаты полностью и в срок. Но это было недостижимо: квартплату, по статистике, и сейчас своевременно вносит 95% населения, а тогда процент неплательщиков был ещё выше. МУПы были вынуждены покрывать долги населения, накапливая убытки. Чтобы не заморозить дзержинцев, приходилось отдавать «ресурсникам» деньги, предназначенные для проведения капремонта. В итоге Дзержинск пережил целую череду банкротств муниципальных предприятий.
Частные предприятия, которые в ходе реформы ЖКХ пришли на смену МУПам, решили не подставлять себя под удар. Чистые от долгов коммунальные предприятия стали работать с местным населением в рамках НФУ. С собственниками заключили договоры на обслуживание и содержание жилья. А ресурсники стали напрямую собирать платежи за воду и тепло с населения.
- С нами никто не советовался, - вспоминает Нина РЕДЬКИНА, жительница дома № 3 по бульвару Химиков. - Работники ЖЭКов, плавно перетекших в частные ДУКи, ходили по квартирам и просили расписаться в протоколах общего собрания. И мы охотно расписывались, потому что знали в лицо паспортистов и дворников.
Ничего не изменится?
Что изменилось для дзержинцев, когда их целыми домами перевели на НФУ?
- Всё, в общем-то, осталось по-прежнему, - утверждает Нина Редькина. - Никаких договоров с Водоканалом и теплосбытовой компанией нам заключать не пришлось. От нашего имени это сделали частные обслуживающие компании. Просто в коммунальной квитанции в графе «получатели» сменились названия юрлиц. А что касается претензий к качеству водоснабжения, то и прежде нас отправляли прямо к поставщику услуги.
Но начиная с 2006 года, в Дзержинске пошёл обратный процесс. Горожане стали доверять управление домами УК - опять же по инициативе коммунальщиков. Перед городом забрезжила перспектива получить федеральные средства на капремонт из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Но эти средства центр давал при условии, что 80% много-квартирных домов - в управлении УК. В общем, начали добиваться этого заветного показателя.
- Реальные собрания, как правило, проходили только в домах, где выбирали ТСЖ. - вспоминает Нина Редькина. - А там, где просто меняли форму управления, никаких собраний не было - обслуживающую компанию выбирали заочно. Кстати, даже когда в городе поменялся способ управления, РСО продолжали работать напрямую с населением.
- В Дзержинске и в Балахне мы работаем напрямую с населением (кроме домов с ТСЖ), - сообщил Александр БОБРОВ, замдиректора нижегородского филиала генерирующей компании. - С УК мы собирали около 85% средств за услуги, напрямую с населения - до 93-95%.
Есть за что волноваться
Пример Дзержинска говорит о том, что переход многоквартирных домов на НФУ может быть формально безболезненным для населения. Смена пройдёт без запинки, если нижегородцы не будут вникать в особенности непосредственного управления и риски с ним связанные.
А волноваться есть за что. Взаимоотношения компании, обслуживающей «независимый» дом, с жителями определит договор на работы и услуги (регулируется Гражданским кодексом РФ). Обслуживающая организация будет выполнять строго те работы и услуги, которые указаны в договоре. И если собственники что-то забыли включить в договор (а они всё же, как правило, в этом не специалисты), то даже Государственная жилищная инспекция не поможет. Нужен глаз да глаз!
Особенно если учесть, что коммунальщики, как правило, сами составляют типовые договоры обслуживания общего имущества многоквартирного дома. Законодательство не определило существенные условия такого договора. Это и позволяет коммунальщикам при желании составить соглашение с учётом собственных интересов. Особенно тщательно нужно заглядывать в приложения, где указан полный перечень работ...
При НФУ ответственность за исполнение законов лежит на собственниках. Именно им придётся блюсти нормы содержания общего имущества. Это касается и мероприятий по энергосбережению, и ведения технической документации по дому. А зарплаты за эту работу платить нельзя.
В администрации Нижнего, согласно ответу на запрос «АиФ-НН», ничего критичного в переходе к НФУ не видят. Много полномочий получает собрание жителей. Дома, где выбрана НФУ, по данным городских властей, могут участвовать в программе капремонта.
Но контроля за обслуживающими «самостоятельный» дом компаниями у властей меньше. Муниципалитет, например, по заявлению собственников может проверить только управляющую, но не обслуживающую компанию. В последнем случае отсутствует предмет проверок - договор управления, говорят городские власти.
А мнения наших экспертов вообще заставляют думать о коммунальной независимости с опаской…
Текущие трубы в наследство
- При переходе к непосредственной форме управления домом ДУКи перекладывают часть своих обязанностей на жителей и ресурсоснабжающие организации (РСО), - сообщили нам в пресс-службе «Нижегородского водоканала». - Так, к жителям в полном объёме переходит обязанность оплачивать потребление ресурсов на общедомовые нужды. До перехода на НФУ жители оплачивают ОДН только в размере действующего норматива. Всё, что свыше, должны возмещать ДУКи. Там, где есть проблемы с утечками на внутридомовых сетях и с незаконным использованием воды, платежи за ОДН могут быть значительными!
При НФУ к жителям переходит и обязанность оплачивать расходы на формирование и печать квитанций от ресурсоснабжающих компаний, а также за доставку платёжных документов и приём платежей. А вот к РСО переходит обязанность обеспечивать опломбирование и контроль показаний индивидуальных счётчиков ресурсов (сейчас это делают ДУКи).
Каждому собственнику квартиры к тому же предстоит самостоятельно заключать договоры с РСО либо договориться между собой о назначении уполномоченного лица. Здесь могут возникнуть определённые сложности.
Жителям придётся самостоятельно выбрать организацию, которая будет обслуживать внутридомовые сети. О стоимости обслуживания и ремонта, видимо, придётся договариваться с обслуживающей компанией.
У тех, кто живёт в домах с изношенными сетями, есть риск унаследовать от ДУКов все проблемы, связанные с содержанием тех самых коммуникаций... Поэтому в домах от 10 лет и старше стоит тщательно взвесить все последствия перехода на НФУ. Такая форма управления потенциально может быть выгодна лишь жителям домов, внутридомовые сети которых находятся в хорошем состоянии. По крайней мере, перед организацией, обслуживающей сети, это позволит поставить вопрос об уменьшении платы за обслуживание коммуникаций.
Ольга КЛИМИНА, председатель фонда жилищного просвещения «Ассоциация ТСЖ Нижнего Новгорода»:
- Вы себе не представляете, какую сложную работу нужно провести, чтобы убедить людей в переизбрании формы управления. Организация и проведение общих собраний собственников, оформление протоколов, заключение договоров… На всё это нужно много времени и денег. И чтобы пройти такой путь, необходимы веские причины.
Одна из них, насколько мне известно, кроется в сложных взаимоотношениях УК с поставщиками энергоресурсов. На ДУКи «вешают» всю недостачу по поставкам воды, тепла и электроэнергии в многоквартирные жилые дома. Некоторые жители домов вовремя не платят, а ответственность ложится на управляющие компании. Видимо, поэтому ДУКи и стремятся сменить форму управления, чтобы за долги по поставке коммунальных ресурсов отвечали те, кто их потребляет. Но этого можно добиться и без смены способа управления. Существует схема заключения прямых договоров с потребителями коммунальных ресурсов, и это возможно даже если домом управляет УК. Если бы коммунальщики и «ресурсники» договорились между собой, то и нижегородцев не пришлось бы сильно тревожить.
Сергей МАЗИКОВ, руководитель «Агентства по защите прав потребителей»:
Думаете, смена способа управления домом - простая формальность? Казалось бы, с виду подрядчик - такой же ДУК. Вот только ответственность за все коммунальные беды ляжет теперь на плечи жителей. А подрядчик продолжит собирать деньги, ни за что не отвечая.
Между непосредственным управлением и управлением посредством ДУКа разница огромная. В первом случае необходимые работы по текущему ремонту проводятся без общего собрания собственников. При выборе НФУ все работы нужно будет утверждать на общем собрании жильцов.
Важно понимать, что при переходе на НФУ с плеч УК спадёт груз ответственности за общедомовое имущество и его надлежащее содержание. Ответственность подрядчика ограничивается рамками договора на содержание многоквартирного дома.
Чтобы, к примеру, сормовичи не тешили себя иллюзиями, сообщаю: 15 новых домоуправляющих компаний Сормовского района де-юре, на мой взгляд, не станут правопреемниками нынешних ДУКов. Это независимые, созданные с нуля, юрлица. Если из-за недоработок компании-предшественника в вашей квартире, Боже упаси, обрушится потолок, новые коммунальщики не в ответе!
При НФУ обслуживающая организация выходит из-под контроля органов местного самоуправления и Государственной жилищной инспекции. Сейчас администрации городов и районов могут проверять ДУКи по обращению собственников (ст. 165 Жилищного кодекса РФ). При прямом управлении чиновники коммунальщиков уже не проверят - 165-я статья ЖК не распространяется на подрядные организации. Исчезнут последние рычаги давления, которые худо-бедно заставляли ДУКи работать. На обслуживающую организацию не распространяются и требования закона «О раскрытии информации».
Массовые переходы из УК в обслуживающие компании не сопровождаются уменьшением ставок на текущий ремонт и содержание жилья. По факту тарифы должны быть меньше, потому что функции по управлению жильём уходят.
При переходе на новый способ управления задумайтесь, сможете ли вы регулярно всем домом собираться, чтобы принимать решение о расходе средств на выполнение тех или иных работ. Задумайтесь также, кто будет выдавать различного рода справки, необходимые собственникам при обращении в органы власти и соцзащиты.
А главное - внимательно изучайте договор. Обратите внимание на стоимость и объём работ, на срок заключения договора... Помните: вы решаете судьбу своего дома.
Сколько штрафов «заработали» нижегородские домоуправляющие компании? 
ЖКХ: обратитесь к профессионалам 
Гендиректор управляющей компании в сфере ЖКХ пойдет под суд 
Коммунальная история, или Как добиться правды у ДУКа 
ЖКХ: перемены против людей?