Жилищный заём - серьёзный груз. Особенно потому, что выплаты растягиваются порой на десятилетия. А предугадать свои доходы и финансовое положение через несколько лет под силу не каждому.
Положились на доллар
«Я взяла ипотеку, когда развелась с мужем - просто негде было жить с маленьким ребёнком. Арендовать жильё бессмысленно - дочь растёт, надо думать о будущем. Не всю же жизнь чужое жильё снимать! - рассказывает Ирина Орлова, молодая мама из Нижнего Новгорода. - Вышла из декрета, устроилась на хорошую работу, зарплата была 30 тыс. руб. Помогли немного родители, и я решилась на ипотеку. Ежемесячный платёж - 18 тыс. руб., думала, с моей зарплатой и подработками потяну. Но тут случился кризис. Выплаты стали задерживать, наша организация на грани закрытия. Теперь вообще хватает только на ипотечный платёж, и то боюсь, что работу совсем потеряю. Подрабатываю, где только могу. Не знаю, что будет дальше. Если компанию закроют, мы с дочерью останемся на улице».
В Нижегородской области вопрос займов на покупку жилья особенно насущный - в регионе, увы, квартиры остаются малодоступными населению. По данным Росстата, средний доход нижегородца практически равен среднероссийскому показателю (28,3 тыс. руб. против 27,3 тыс. руб. в октябре 2015 г.), а стоимость квадратного метра в регионе сильно превосходит среднюю по стране, составляя 64,5 тыс. руб. (по России - 55,4 тыс. руб.)
2014-15 гг. поставили нам ещё одну подножку: из-за резкого роста курса валют казавшаяся выгодной валютная ипотека стала неподъёмной ношей. Образовалось даже Всероссийское движение валютных заёмщиков. Серия пикетов прокатилась по всей стране.
В Нижнем Новгороде должники за доллар выражали своё возмущение на Большой Покровской, а в феврале этого года огромная надпись «$O$ ипотека!» появилась на Похвалинском съезде, где её могли видеть все проезжавшие по Канавинскому мосту.
«Многие брали валютную ипотеку ещё в 2007-2008 гг., - объясняет один из участников движения, пожелавший остаться неизвестным. - Сегодня нам твердят, что мы сами виноваты, пошли на риск. Но кто же восемь лет назад мог знать, что курс вырастет в три раза?! Мне пришлось брать подработку уже когда доллар вырос до 40 руб., сейчас вообще ужас! Получается, даже будучи ответственными плательщиками, мы выплатим тройную стоимость квартиры! Разве это справедливо? Мы же никак не могли и не можем повлиять на решение властей «отпустить» валюту в свободное плавание».
Несмотря на активность пострадавших от кризиса валютных ипотечников, никаких законодательных инициатив по решению проблемы нет ни в регионе, ни в стране. Центробанк лишь предложил банкам сделать курс для валютных ипотечников льготным - но далеко не все банки на это согласились.
Надёжные… должники
На фоне возмущений неподъёмными процентами и рисками, совсем о другом говорят цифры. Несмотря ни на что, ипотеку нижегородцы обслуживают. И платят её куда лучшими темпами, чем прочие кредиты.
«Если приводить цифры по просроченной задолженности по ипотеке в Нижегородской области, то на 1 октября 2015 года она составляет лишь 1% ипотечного портфеля банков, - рассказал «АиФ-НН» Николай Русов, управляющий нижегородского филиала крупного федерального банка. - Для сравнения: просрочка по всем кредитам физлиц - 7,1% портфеля. Таким образом, ипотечные кредиты реже выходят на просрочку, а ипотечные заёмщики - самые надёжные».
При финансовых затруднениях ипотека встаёт во главу угла, зачастую даже в ущерб всем прочим платежам. Это подтверждают и исследования коллекторских агентств.
«Всё просто: ипотека обеспечена залогом, и в случае проблем с обслуживанием кредита банк может забрать квартиру, которая зачастую является единственным жильём, - объясняет Елена Докучаева, директор агентства. - Понимая эти риски, заёмщик продолжает обсуживать основной кредит, оставляя в стороне имеющиеся на руках потребкредиты».
Риск лишиться жилья повышается и от того, что никаких государственных программ поддержки заёмщиков, попавших в трудную ситуацию, нет. Обслуживание ипотеки - целиком и полностью ответственность гражданина. В министерстве социальной политики Нижегородской области «АиФ-НН» подтвердили: помочь выплатить ипотеку нижегородцам региональное правительство не может. Нередко навстречу идут банки - ведь они заинтересованы в получении прибыли, согласны реструктурировать долг и т.д. Но навстречу банкам не всегда идут заёмщики. Отдельные граждане, угодив в долги, начинают скрываться, не отвечают на звонки сотрудников банков, а это делу никогда не поможет.
«Теоретически государство могло бы разработать программу для отдельных групп населения, по аналогии, например, с программой субсидирования ставки для сельхозпроизводителей, - рассуждает Николай Русов. - Банк выдавал бы жилищный кредит по коммерческой ставке, а государство возвращало заёмщику часть уплаченных процентов».
На послабления могут рассчитывать лишь некоторые категории граждан, и то через специальное Федеральное агентство ипотечного кредитования.
Без крыши
Нередко банки всё же прибегают к крайним мерам в отношении ипотечников-должников - добиваются выплат через суд или вовсе конфискуют купленную в кредит квартиру. Как сообщили «АиФ-НН» в Управлении Федеральной службы судебных приставов России по Нижегородской области, за 10 месяцев этого года через специалистов службы прошло более 1000 производств о взыскании задолженности по ипотеке.
«За этот период 81 квартира направлена в территориальное управление Росимущества в Нижегородской области, - объяснила Татьяна Колодина, начальник отдела по взаимодействию со СМИ регионального УФССП. - 31 квартира уже продана, в том числе 28 - с обременением в виде зарегистрированных граждан».
Нежелание должников выписываться и уж тем более выселяться из потерянного жилья - отдельная проблема. Так, в этом году приставам пришлось выселять семью с ребёнком из четырёхкомнатной квартиры в Балахне. Однако женщина при появлении сотрудников службы начала срывать обои со стен, ломать напольные покрытия и т.д., чтобы не оставлять после себя недавно сделанный ремонт.
С трудностями выселения столкнулась и семья Филинских в Нижнем Новгороде: купив через аукцион квартиру на Казанском шоссе, они до сих пор не могут дождаться выселения жильцов. Несмотря на то что сотрудники службы судебных приставов регулярно «навещают» должников с готовым решением суда, жильцы спешно ложатся в больницу, и производство по делу приходится приостанавливать.
Когда квартира в залоге
Светлана Калинина, юрист:
- Сейчас у многих есть ипотека, но не все до конца понимают, как она работает. Если знать базовые положения федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», можно избежать многих проблем.
Человек берёт у банка деньги на покупку конкретной квартиры (дома, комнаты). Он обязан вернуть долг и проценты. В качестве гарантии на купленную квартиру оформляют залог. Квартира при этом будет собственностью гражданина. Залог же даёт банку право при нарушении сроков выплат продать квартиру и получить своё. То, что квартира в залоге, будет обозначено в свидетельстве о праве собственности.
Заложенной квартирой гражданин владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению. Её можно передать наследникам заёмщика в случае его смерти (долг при этом переходит к ним). Жильё можно продать, сдать в аренду, подарить, но ипотека сохраняется. В большинстве случаев кредитный договор обязывает заёмщика получать согласие банка на такие действия - сделку проверяют на предмет мошенничества.
Ипотечный кредит можно оформить и для участия в долевом строительстве. Квартиры ещё нет, гражданин имеет право требования квартиры у застройщика. Когда строительство завершается, это право «меняют» на саму квартиру. Право требования также можно продать, подарить, и именно оно находится в залоге у банка. Если заёмщик перестал платить кредит ещё до сдачи дома, банк обратит взыскание на право требования и после окончания строительства сможет cам обменять это право на квартиру. Если дом достроен, в залоге окажется сама квартира.
А если застройщик нарушил обязательства и дом не построил, заёмщик должен обращаться к нему с претензиями или с требованиями в суде. Если вы добросовестно платите кредит, вы должны сами принимать меры по взысканию убытков с застройщика. А выплата кредита продолжается даже при отсутствии дома. Если застройщик оказался недобросовестным, мошенником или, например, обанкротился - это, к сожалению, риск заёмщика. Банк и застройщик не связаны и не несут ответственности друг за друга.
Многие ошибаются, думая, что нельзя выселить из квартиры, которая является единственным жильём. Такая норма есть, но она не распространяется на заложенную (ипотечную) недвижимость. Из ипотечного жилья могут выселить и взрослых, и детей, даже если это единственное их место жительства. Можно долго рассуждать о справедливости такого законодательства, но лучше подходить к оформлению ипотеки и выплатам ответственно.
Банк имеет право забрать квартиру:
- если при оформлении ипотеки заёмщик скрыл от банка чьи-то права на квартиру или если продал, подарил квартиру без ведома кредитной организации;
- если заёмщик так обращается с заложенным имуществом, что есть риск его утраты (например, если частный дом - под угрозой разрушения по вине владельца);
- при систематическом нарушении сроков выплаты кредита (более трёх раз за 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна).
Последнее основание - самое популярное. По словам юристов, даже если задержать выплату 4 раза в год на один день, уже есть риск лишиться жилья.
В самом кредитном договоре могут быть предусмотрены и другие основания. Например, если заёмщик обязался страховать имущество, но не делает этого. Отменить такие условия может только суд.
Как происходит взыскание?
- Банк сначала должен потребовать у заёмщика полного досрочного погашения кредита - по сути, предложить добровольно отдать весь кредит полностью. По адресу регистрации заёмщика отправляют заказное письмо, и оно считается доставленным, даже если за ним на почту никто не явился.
- Если и досрочно кредит не погашен, банк может забрать квартиру через суд. Судебная процедура длится от полутора месяцев, проверяется правильность оформления документов и правдивость заявлений банка. Суд связан законом, его нельзя «уговорить» пойти на уступки из-за кризиса, болезни, жизненных трудностей заёмщика. Но можно связаться с банком, подумать о реструктуризации кредита, об оформлении нового. Многие кредитные учреждения отказываются от требований, если заёмщик войдёт в график платежей и погасит просроченный долг.
- Решение суда вступает в силу через месяц. Далее работают судебные приставы. Квартиру продают на торгах. Купить её может кто угодно, в том числе сам банк. Если заёмщик изыскивает средства и гасит долг, квартира остаётся ему. Процедура длится полгода или дольше. Если деньги, вырученные за жильё, не покрывают суммы долга, банк вправе продолжать взыскивать остатки долга с заёмщика.
- Новый владелец квартиры оформляет свидетельство о праве собственности и вправе требовать выселения жильцов из теперь уже не принадлежащей им квартиры. Если они не выезжают добровольно, решение о выселении может вынести суд.
Выход есть?
Несмотря на то что прямой господдержки ипотечников нет, отдельным категориям граждан можно упростить процедуру выплаты долга.
Постановление Правительства РФ № 373 позволяет гражданам обратиться к первичному кредитору за рассрочкой до двух лет, сообщил Алексей Денисов, гендиректор компании - регионального оператора Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Помочь обязаны участникам госпрограмм, родителям двух и более несовершеннолетних детей, участникам боевых действий, инвалидам и родителям детей-инвалидов, бюджетникам, учёным, педагогам и др. Попавшему в трудную ситуацию заёмщику нужно обратиться в банк, выдавший кредит. Квартира должна находиться на территории России.
Для получения рассрочки есть норма площади квартиры: не более 50 кв. м - для одиноко проживающих; 35 кв. м на человека - для семьи из двух человек, 30 кв. м на человека - для семьи из трёх и более человек, но в общем не более 100 кв. м.
Максимальная площадь жилого дома при получении рассрочки: 70 кв. м - для одиноко проживающих; 60 кв. м на человека - для семьи из двух человек; 50 кв.м на человека - для семьи из трёх и более человек, но в общей сложности не более 150 кв. м.
Стоимость квадратного метра не должна больше чем на 60% превышать среднерыночную в Нижегородской области. Вам придётся доказать, что ваш заработок упал более чем на 30% среднемесячной зарплаты за последние три месяца. Кредит, который подлежит реструктуризации, нужно было взять до 1 января 2015 года, и просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней.
Ипотеки не надо бояться! 
Ипотека - Хватит бояться фантомов! 
Биография заёмщика: как грамотно взять кредит и не обжечься?