В последние кризисные годы объёмы ипотечных кредитов резко сократились. В начале 2010 года эксперты прогнозировали оживление рынка недвижимости.
Стоит ли ждать, что ипотека станет доступной для многих клиентов? Насколько реально сейчас взять жилищный кредит жителям Нижегородской области?
Локомотив качества жизни
- Вопрос развития ипотеки важен и в экономическом, и в социальном плане, - считает Станислав СПИЦЫН, начальник Центробанка РФ по Нижегородской области. - По тому, какие жилищные условия у наших граждан, можно судить об уровне жизни в целом. Нужно понимать: развивается ипотека - возрождается строительство, идёт прирост промышленного производства, наблюдается общий подъём производительных сил в нашем регионе и стране в целом.
По данным регионального отделения Центробанка, в докризисный период ипотечное кредитование составляло около 7% от общего объёма займов. Каждый четвёртый рубль направлен населением на погашение жилищных кредитов. Это достаточно приличные цифры, если учесть, что ипотека появилась в России всего несколько лет назад.
- Конечно, кризис ухудшил ситуацию на рынке ипотечного кредитования, - говорит Станислав Спицын. - Выдача средств под жилищные займы сократилась в 4,5 раза. Но в этом году ситуация начинает стабилизироваться. И мы уже можем судить, что предприятия постепенно выходят из кризиса.
В этом году выдача кредитов под ипотеку уже возросла на 35%. С начала года клиентам региона выплатили около 1 млрд рублей, а в последнее время выдают по 300 млн ежемесячно. Это говорит о том, что люди трудоустроились, зарабатывают и задумались об улучшении условий жизни. По данным Центробанка, средняя ставка по ипотечным кредитам в Нижегородской области - 13,5% в рублях и 9,6% в валюте. За этот год цена кредита снизилась: в рублях - на 0,5%, в валюте - на 2%.
Хорошие условия на «квадраты»
- У наших банков достаточно много ликвидности, - высказался начальник Центробанка по Нижегородской области. - Сегодня уже банки ищут клиентов. Правда, потребители на сегодняшний день пока недостаточно себя обеспечили залоговыми средствами. У банков нет уверенности в том, что кредит будет погашен в указанный срок и в полном объёме. Но я уверен, что ситуация улучшится. Для того чтобы сделать скачок на рынке ипотечного кредитования, необходимы вложения федеральной казны (должна быть заинтересованность президента и правительства), регионального бюджета (в Нижегородской области реализуются разные жилищные программы), заёмщиков, организации-работодателя.
- Необходимо создать условия, чтобы любой гражданин России независимо от семейного положения, состава семьи и большого достатка имел возможность взять ипотеку, - соглашается Ольга СМИРНОВА, заместитель генерального директора по правовым вопросам ГП «НИКА» (регионального оператора Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования - АИЖК).
- Сейчас развиваются государственные программы, которые должны способствовать повышению доступности этого вида кредитования.
К примеру, семья может увеличить сумму кредита на размер материнского капитала (на 1 января 2010 года это 343 378,8 рубля) для покупки более комфортабельного жилья. Действует программа «переменная ставка» - заёмщик получает кредит под процент, который зависит от ставки рефинансирования ЦБ и снижается при понижении ставки Центробанка (максимально по такому кредиту может быть установлено 20% годовых, минимум - 5%). Есть ипотечные программы и для желающих приобрести квартиры в новостройках, при этом введены льготные ставки от 10,5 до 11,25% годовых.
- На наш взгляд, сейчас действительно хорошие условия на рынке недвижимости для клиентов, чтобы вступить в ипотеку. Цены на жильё устоялись, нет скачков, - говорит Ирина БЕЛОВА, ведущий специалист отдела розничного бизнеса Нижегородского филиала АКБ «Связь-банк». - По действующим программам ипотечного кредитования минимальный первоначальный взнос - от 20 до 30 процентов от стоимости жилья. Предметом ипотеки может быть квартира, жилой дом, таунхаус. Минимальные процентные ставки находятся в диапазоне от 9,5% до 12,5% годовых. Возобновлены программы по работе с новостройками. В целом условия по ипотечному кредитованию более благоприятные, чем в докризисный период.
- Банки снова начинают предлагать разнообразные жилищные программы, изменять условия в соответствии с изменениями рынка, - высказался Денис РЕЧИЦКИЙ, начальник управления розничных продаж ОАО «ОТП Банк». - Ипотека сейчас становится одним из приоритетных продуктов в розничной линейке банков.
- Сейчас существуют вполне реальные условия взять ипотечный кредит людям, получившим образование, которые активно работают и зарабатывают, -
считает Павел РАЗЖИВИН, начальник отдела кредитования частных клиентов Волго-Вятского банка Сбербанка России.
К примеру, при стандартной стоимости квартиры в 2 млн рублей (50 кв. м, средняя цена - 40 тыс. рублей за «квадрат») можно получить кредит в 1,6 млн рублей на 30 лет, совокупный доход супругов должен составлять не менее 25 000 рублей, первый платёж - порядка 23 000 рублей.
- По прогнозам экспертов, в текущем году будет выдано вдвое больше ипотечных кредитов, чем в 2009-м, - добавила Елена КУЛАКОВА, заместитель директора Нижегородского филиала по розничному бизнесу ОАО АКБ «Росбанк». - Также отмечена тенденция к снижению первоначального взноса. Учитывая, что цены на рынке недвижимости стабилизировались и ставки достаточно низкие, сейчас оптимальное время для приобретения квартиры с использованием ипотеки.
- Сейчас коммерческие банки постепенно возвращают свои позиции на рынке ипотечного кредитования, хотя объективно региональные операторы АИЖК остаются основными игроками на этом рынке, - отмечает Алексей ВЯЗАНКИН, и.о. начальника кредитного отдела Филиала № 6 АКБ МОСОБЛБАНК ОАО.
- На сегодняшний день каждый работающий нижегородец, не достигший пенсионного возраста, получающий стабильный доход, имеет возможность получить ипотечный кредит в коммерческом банке, при этом ставка по кредиту в среднем составит 11% годовых. Основные условиях выдачи ипотечных кредитов у большинства банков аналогичные - выбор клиента определяют качество обслуживания, профессиональная грамотность кредитных специалистов, оперативность работы.
Кто подстрахует?
Достаточно большое число банков за период кризиса либо ушли с рынка кредитования, либо крайне ужесточили условия выдачи займов. Причину того, что многие кредиторы не спешат давать ипотеку, а клиенты - жить взаймы не один десяток лет, эксперты видят в рисках, которые так или иначе заключает в себе долгосрочный долг.
- Кредит берут в среднем на 25 лет. Неизвестно, что за это время произойдёт с самим человеком, с его имуществом, работой, - отметила Ирина ТИТОВА, начальник отдела СК «Прогресс-Гарант». - «Подстраховать» могут страховые компании. Ставки сейчас также снижены, по сравнению с 2006 - 2008 годами - в среднем на 50 процентов. Но многие банки пользуются страхованием имущества, но отказываются от страхования жизни.
- Есть ипотечные программы с обязательным страхованием жизни, - отвечает Павел Разживин. - Но далеко не все заёмщики готовы к этому. Если брать страховку на всю сумму кредита и на весь срок, получаются внушительные единовременные траты. Причём люди обычно выплачивают займы гораздо быстрее, чем через 30 лет.
- Нужно учитывать ещё и тот факт, что по закону банк не имеет права обязать заёмщика застраховать жизнь, - говорит Ольга Смирнова. - Уже были судебные разбирательства, когда кредиторы включали личное страхование заёмщика как одно из обязательных условий ипотечных программ. Федеральная антимонопольная служба усмотрела в этом нарушение прежде всего Гражданского кодекса. Банк может обязать заёмщика только страховать имущество - предмет ипотеки. С другой стороны, некоторые кредиторы принимают отказ заёмщика от личного страхования, но при этом повышают процентную ставку, чтобы уменьшить свои риски.
- Мне кажется не совсем корректным повышать ставки, когда человек отказывается от страховки, - высказалась Александра ЗЕМСКОВА, начальник отдела партнёрских и офисных продаж CК «Югория». - Страхование очень важно, ведь при смерти заёмщика риски банка погашает страховая компания, а наследники получают жильё как, к примеру, подарок от родителей.
Пора СТИМУЛировать банки
Если ипотека для физических лиц становится более-менее доступной, то получить кредит под строительство многоэтажного дома для компании-застройщика даже с положительной репутацией достаточно сложно.
- Требования банков очень жёсткие, кредиты выдают только на окончательной стадии строительства, - заметила Ольга ЛАВРИНОВА, ипотечный брокер агентства недвижимости «Кварц». - А ведь при высокой готовности дома большая часть квартир уже раскуплена. Поэтому застройщики ищут другие пути финансирования.
- К сожалению, многие банки заняли сейчас выжидательную позицию. Не возобновляют выдачу кредитов, как говорится, до лучших времён, - говорит Юрий ЖДАН, коммерческий директор «Сормовской строительной компании». - Видимо, ждут начала реализации федеральной программы «Стимул», которая была анонсирована в феврале этого года. Никаких подробностей об этой программе нет. Мы боимся, что государство только к концу года выбросит деньги на рынок, которые никто не успеет освоить. Ведь возведение здания занимает около года. Строительство должно вестись постоянно, особенно летом.
По словам Ольги Смирновой, общие условия программы «Стимул» были известны давно - за счёт средств АИЖК банки кредитуют застройщиков и дольщиков:
- Но всем известно, как долго документация проходит согласование в различных структурах, в том числе и в юридическом плане. Сейчас программа находится на рассмотрении в правительстве Нижегородской области. Пока в качестве пилотного проекта «Стимул» запущена в 14 регионах России.
- Я бы хотел резюмировать, что государство должно пойти навстречу людям, - говорит Станислав Спицын. - Когда от кризиса пострадали предприятия, власти находили способы им помогать, а если попал в сложную ситуацию человек, он остаётся наедине со своей проблемой. И решать жилищные вопросы населению должно помогать государство.
Ипотека ещё немного подешевела