НАПОМИНАЕМ: в № 43 (22 - 28 октября) мы рассказали о вариантах, когда этим занимается управляющая компания.
Сегодня рассмотрим плюсы и минусы работы ТСЖ.
Общее для всех вариантов
Плюсы
* Платежи собственников помещений поступают на расчётный счёт товарищества.
* У товариществ есть право требовать в судебном порядке платежи и возмещение убытков с неплательщиков (в зависимости от варианта управления эта работа может быть поручена управляющему или управляющей организации).
* Есть возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт дома.
* Есть возможность получать заёмные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.
* Есть постоянно действующий орган управления - правление, интересы которого совпадают с интересами собственников помещений.
Минусы
-
Вариант № 1 Делаем сами
Управление осуществляется правлением товарищества, обслуживание и ремонт - наёмным штатным персоналом ТСЖ.
Плюсы
См. выше.
Минусы
См. выше.
Вариант № 2 Зовём подрячика
Управление осуществляется правлением товарищества, обслуживание и ремонт - подрядчиками по договору с ТСЖ.
Плюсы
См. выше.
Минусы
См. выше.
Вариант № 3 Доверяем управляющему
Управление осуществляется управляющим - физическим лицом, наёмным штатным работником товарищества, обслуживание и ремонт - наёмным штатным персоналом ТСЖ.
Плюсы
См. выше.
Минусы
См. выше.
Вариант № 4 Не нужно нанимать персонал
Управление осуществляется управляющим - физическим лицом, наёмным штатным работником товарищества, обслуживание и ремонт - подрядчиками по договорам с ТСЖ.
Плюсы
* Есть квалифицированный управляющий, способный обеспечить выбор подрядчиков.
Минусы
См. выше.
Вариант № 5
Управление осуществляется управляющей организацией или управляющим - индивидуальным предпринимателем, обслуживание и ремонт - наёмным штатным персоналом ТСЖ.
Плюсы
* Для управляющей организации или управляющего товариществом стоимость услуг может быть ниже, чем расходы на управление своими силами или оплату работы штатного сотрудника.
Минусы
* Правление товарищества вынуждено контролировать не только исполнение обязательств по договору управляющим, но и отвечать за организацию и качество работы персонала по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома.
Вариант № 6
Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт - подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору с ТСЖ.
Плюсы
* У собственников есть возможность на постоянной основе взаимодействовать с подрядчиками и контролировать исполнение ими обязательств по договорам.
* Есть возможность заказать конкретный перечень работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома, а платить при этом по факту оказанной услуги.
* В условиях конкуренции на рынке расходы на оплату управления, работ по обслуживанию и ремонту обычно ниже, чем если бы они выполнялись своими силами или штатным персоналом товариществе. При этом качество работ более высокое.
* При смене управляющей организации товарищество сохраняет подрядчиков по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома.
Минусы
* Правление товарищества вынуждено контролировать не только исполнение обязательств по договору управляющей организацией, но и качество работы подрядчиков по обслуживанию и ремонтам.
Вариант № 7
Управление обслуживание и ремонт дома осуществляются управляющей организацией на основании договора управления с ТСЖ.
Плюсы
См. выше.
Минусы
* Управляющая организация, как правило, не может конкурировать с организациями, специализирующимися на отдельных видах работ по обслуживанию или ремонту жилого фонда, по качеству и цене работ.
Вариант № 8
Управление осуществляется управляющей организацией по договору с ТСЖ, а обслуживание и ремонт - подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору с ДУКом.
Плюсы
* При привлечении к обслуживанию и ремонту многоквартирного дома специализированных организаций качество работ выше;
Минусы
См. выше.
Общее для вариантов № 1 и 2
Плюсы
* У собственников есть возможность проводить ресурсосберегающие мероприятия, переводить текущие затраты в капитальные с целью улучшения состояния общего имущества и оптимизации платежей собственников помещений.
Минусы
* Обычно члены правления товарищества не обладают достаточной квалификацией в вопросах управления многоквартирным домом. Состав правления, как правило, периодически меняется, а это делает нецелесообразным повышение их квалификации в сфере управления недвижимостью.
* Даже если в правлении собраны профессионалы, обычно это неоплачиваемый или низко оплачиваемый труд. Поэтому они вынуждены совмещать работу в товариществе с основной профессиональной деятельностью, и управлению многоквартирным домом они не могут уделять достаточно времени.
* Если член правления ТСЖ становится профессионалом в сфере управления многоквартирным домом, он фактически монополизирует выборную должность. Становится незаменимым настолько, что судьба товарищества затем зависит только от одного человека.
* Обычно у правления нет навыков работы по взысканию долгов с неплательщиков.
Общее для вариантов № 1, 2, 5
Плюсы
* У собственников есть возможность оперативного принятия решений по текущим вопросам содержания и ремонта многоквартирного дома.
Минусы
-
Общее для вариантов № 1, 2, 3, 4, 5, 6
Плюсы
* Собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности по управлению и содержанию многоквартирного дома, но и использование средств.
Минусы
-
Общее для вариантов № 1, 3 5
Плюсы
-
Минусы
* Необходимо наличие собственной материально-технической базы для обслуживания и ремонта многоквартирного дома.
* Заработная плата управляющего либо штатного или наёмного персонала ТСЖ и начисления на неё - постоянная статья расходов товарищества, не всегда связанная с объёмом и качеством выполнения работ.
* Объём работ по обслуживанию или ремонту одного многоквартирного дома, как правило, небольшой. И квалифицированный персонал не может быть занят на полную ставку, он часто используется по совместительству. Или же на работу принимаются один - два человека, специализирующихся на разнообразных видах работ. В любом случае страдает качество обслуживания.
Общее для вариантов № 2, 4, 6, 7, 8
Плюсы
* Товариществу нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, работы по обслуживанию и ремонту выполняются на профессиональном уровне.
Минусы
-
Общее для вариантов № 2, 4, 6
Плюсы
* Есть возможность выбирать подрядчиков по соотношению цена - качество.
Минусы
-
Общее для вариантов № 2 и 4
Плюсы
* Оплата работы подрядчиков производится по факту выполненных работ, неизрасходованные средства остаются для нужд многоквартирного дома.
Минусы
-
Общее для вариантов № 3 и 4
Плюсы
* Есть ответственное за управление многоквартирным домом лицо - управляющий и постоянно действующий орган управления - правление, которое контролирует его работу.
* Есть возможность оперативно принимать решения по текущим вопросам содержания и ремонта многоквартирного дома и квалифицированно организовать их исполнение.
Минусы
* Управление только одним многоквартирным домом обычно не соответствует профессиональному потенциалу или запросам по оплате квалифицированного управляющего. Поэтому специалист либо работает на часть ставки по совместительству, а значит не всегда доступен для собственников помещений и членов ТСЖ, либо оплата его труда дорого обходится жителям. Либо же товарищество нанимает управляющего с недостаточно высокой квалификацией.
Общее для вариантов № 3, 4, 5
Плюсы
* Управляющая организация или управляющий работает на профессиональном уровне, осуществляет финансовую деятельность товарищества, взыскивает деньги с неплательщиков.
Минусы
-
Общее для вариантов № 5, 6, 7, 8
Плюсы
* У собственников в условиях конкуренции есть возможность выбирать управляющую организацию по наилучшему соотношению цена - качество.
Минусы
-
Общее для вариантов № 5, 6
Плюсы
* У собственников есть возможность заказать конкретный перечень услуг по управлению, платить по результату работы управляющего или управляющей организации.
Минусы
-
Общее для вариантов № 6, 7, 8
Плюсы
* У собственников есть возможность на постоянной основе взаимодействовать с управляющей организацией и контролировать исполнение ею обязательств по договору управления.
Минусы
-
Общее для вариантов № 7, 8
Плюсы
* Одна управляющая организация на основании договора управления отвечает за весь комплекс услуг и работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома, определенных договором.
* Оплата управляющей организации производится по результату исполнения договора управления.
Минусы
* При отказе от услуг управляющей организации товарищество остаётся также без исполнителей работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома.
* Собственники помещений имеют возможность контролировать только результаты деятельности по управлению и содержанию многоквартирного дома, но не использование средств, перечисляемых управляющей организации. Сэкономленные на обслуживании и ремонте жилого фонда средства - чистая прибыль обслуживающей компании.
КОММЕНТАРИЙ
«АиФ-НН»
Любой из способов управления многоквартирным домом имеет как свои
достоинства, так и недостатки. Поэтому, прежде чем определиться с формой
управления, собственникам необходимо учесть множество факторов, начиная от
количества жителей в конкретном доме и состояния инженерных коммуникаций дома и
заканчивая изучением рынка подрядных организаций и домоуправляющих компаний.
Очевидно одно - для большинства нижегородцев именно
ТСЖ может стать наиболее приемлемой
формой управления своим домом. Во-первых, по пути создания товариществ
собственников жилья или похожих объединений жителей пошли все цивилизованные
страны. Во-вторых, именно ТСЖ могут сделать финансовые отношения в ЖКХ
прозрачными. Ведь именно нецелевое расходование средств населения и, как
следствие, рост тарифов на ЖКУ на сегодняшний день тормозит реформу
жилищно-коммунального хозяйства, в том числе и в Нижнем Новгороде.
О том, в чём преимущества ТСЖ над другими способами управления многоквартирными домами и как создать товарищество собственников жилья, читайте в ближайшем номере «АиФ-НН».
Выбираем способ управления жильем 
Нижегородцы выбрали способ формирования фонда капремонта домов