aif.ru counter
39

Выбираем способ управления жильем

Жаловаться на нерадивого сантехника или уборщицу в подъезде в различные инстанции уже не придется - теперь за качество обслуживания, за состояние дома и проч. будем отвечать мы сами. Как именно будет строиться система ЖКХ, не знают толком даже чиновники. “АиФ-НН” попытался разобраться в сложном вопросе.

Решаем все сами

Согласно закону до 1 января 2007 года собственники помещений в многоквартирных домах обязаны выбрать способ управления своей недвижимостью. Таковых в соответствии с Жилищным кодексом РФ три: непосредственное управление многоквартирным домом, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или управляющей организацией.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений сами решают все общие вопросы - без создания ТСЖ и без привлечения управляющей организации. В этом случае на основании решения общего собрания жильцы должны заключить договоры об оказании услуг по содержанию, ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие соглашения являются двухсторонними, в них все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны. Для признания любого договора заключенным необходимо, чтобы число подписавшихся собственников превышало половину от их общего числа в доме.

А вот соглашения с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются самостоятельно каждым собственником помещения от своего имени.

При такой форме управления жители вправе, во-первых, решать все текущие вопросы на общих собраниях.

Во-вторых, распределить между собой обязанности по управлению домом. И, в-третьих, выбрать одно управомоченное лицо из числа собственников помещений в данном доме или пригласить постороннего человека, который будет действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников. Если управомоченное лицо является одним из собственников помещений, то его полномочия будут основываться на решении общего собрания жильцов, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется. Зато она необходима, если человек приглашен со стороны. Все или большинство собственников выдают такому управомоченному лицу доверенности в простой письменной форме. Один документ, подписанный “от лица общего собрания”, Жилищным кодексом не предусмотрен.

Непосредственное управление, пожалуй, самая несовершенная форма. При этом может возникнуть конфликт интересов. Кто-то посчитает, что вначале необходимо отремонтировать фасад, а проживающий на последнем этаже думает, что без этого можно обойтись, а в первую очередь надо отремонтировать крышу, потому что его квартиру заливает. И как вы между собой договоритесь о приоритетах - большой вопрос.

Вступаем в ТСЖ

ТОВАРИЩЕСТВО собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления недвижимым имуществом, обеспечения эксплуатации дома, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

ТСЖ имеет статус юридического лица. Решение об объединении и устав товарищества принимаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Сумма голосов, принадлежащих собственникам, которые проголосовали за создание ТСЖ, в совокупности должна быть больше 50 процентов голосов, принадлежащих всем собственникам в этом доме.

Если ваша квартира приватизирована, но вы не подали заявление о вступлении в ТСЖ, то придется подчиниться большинству. Товарищество обязано заключить с вами договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, плате за коммунальные услуги на общих условиях.

ТСЖ может осуществлять функции управления многоквартирным домом самостоятельно, заключая договоры от своего имени, в том числе и договор с управляющей организацией. В последнем случае решения общего собрания собственников не требуется, поскольку договор заключается от имени ТСЖ в процессе уставной деятельности.

Членство в товариществе не является обязательным, и любой собственник вправе выйти из него, также и новосел может туда не вступать. Поэтому возможна ситуация, когда число членов ТСЖ будет иметь меньше половины голосов. В таком случае товарищество лишается права управлять многоквартирным домом и должно быть ликвидировано общим собранием.

Обращаемся в компанию

УПРАВЛЕНИЕ многоквартирным домом управляющей компанией осуществляется на основании договора, заключаемого каждым собственником. В роли компании может выступать юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель. Важно знать, что многоквартирным домом может заниматься только одна управляющая организация!

По договору компания, являющаяся по сути преемницей ДЕЗа, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять ЖКУ собственникам помещений и пользующимся квартирами по найму.

Помните, что управление многоквартирным домом является обязанностью собственника. И если до 1 января 2007 года вы не выберете более приемлемый для вас вариант или не реализуете принятые на собрании решения, то есть не подпишете соответствующие договоры по содержанию, ремонту, управлению, поставке коммунальных услуг, орган местного самоуправления (администрация города) вправе провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Что такое ТСЖ, права и обязанности собственников прописаны в Жилищном кодексе РФ.
Но одно дело - на бумаге, совсем другое - в реальной жизни. Чтобы разобраться в проблемах, с которыми можно столкнуться в товариществе, читайте далее.

Посоветовались - закупили

ЕСЛИ упрощенно, то товарищество собственников жилья - это организация, которая сама распоряжается своими финансовыми средствами.

Вместе с организацией товарищества открывается расчетный счет, куда поступают платежи жителей за ЖКУ и на содержание жилья. И вот эти самые средства люди могут потратить на свой дом как угодно: часть денег идет непосредственно поставщикам услуг, а остальные на ремонт или содержание дома. Капает с потолка? Правление ТСЖ решает вложить деньги в ремонт крыши. Нет лампочек в подъезде? Не беда - посоветовались и закупили. Собственно строка “содержание жилья” и является главной дилеммой в выборе между этой формой правления и управляющей компанией.

В ноябре прошлого года ТСЖ “Уют” заключило договор с одной из управляющих компаний города на управление многоквартирными домами товарищества. Перед заключением договора было проведено общее собрание собственников жилья в форме заочного голосования.

- В повестке дня собрания значился только один вопрос: о заключении договора на техническое обслуживание домов, - рассказывает Виктор Кондауров. - Собственники жилья согласились: в процессе голосования кто-то делал осознанный выбор, кто-то просто ставил галочку, потому что не видел разницы между ТСЖ и управляющей компанией, а кто-то расписался, лишь бы отвязались. Что из этого получилось, смотрите сами.

Раньше на расчетном счете ТСЖ ежемесячно по результатам финансово- хозяйственной деятельности оставались денежные средства, которые можно было использовать по решению жильцов на первоочередные нужды: ремонт, благоустройство и т. д. Теперь всеми средствами управляет компания. Ясно, что, как и любая коммерческая организация, основной целью которой является извлечение прибыли, образовавшиеся свободные средства она вряд ли направит на нужды ТСЖ. С точки зрения здравого смысла, если бы данный вид бизнеса (оказание услуг ЖКХ) был бы невыгоден, то вряд ли на этом рынке долго задержались бы предприниматели. Но если это выгодно управляющим компаниям, значит, это выгодно и ТСЖ. Однако в отличие от товариществ компании облагаются НДС. То есть в этом случае собственники переплачивают ежемесячно по статье “содержание жилья” 18 процентов.

ТСЖ - прозрачная система       

СЕРЬЕЗНОЙ проблемой является то, что во многих недавно введенных в эксплуатацию домах (из-за того, что собственники не знакомы между собой) достаточно сложно организовать товарищество или оно создается с подачи строителей. В результате через определенное количество лет (например, по истечении гарантийного срока) для собственников становится неприятной новостью плохая гидроизоляция подвалов или протекание кровли. Что же делать, если на самом деле потребуются средства на проведение капитального ремонта? В ТСЖ собственники заблаговременно могут открыть накопительный счет. Управляющая компания предложит собственникам собрать деньги на проведение ремонта. ТСЖ попробует разобраться, виноваты в этом строители или нет. Будет ли разбираться управляющая компания - сомнительно, зачем ей лишняя головная боль? Собрать деньги с собственников - и вперед. Видели ли вы, что кто-либо из собственников запрашивал у УК сметы на проведенные работы? А в ТСЖ данная смета будет рассмотрена и утверждена на правлении. В соответствии с уставом каждый собственник имеет право запросить в правлении любую информацию, в том числе касающуюся ремонтных работ.

Импичмент «управленцам»

КОНЕЧНО, управляющая компания не бог и, если недобросовестно выполняет свои обязательства, свергнуть ее можно. Для этого достаточно принять решение на общем собрании собственников о расторжении договора с управляющей компанией и за месяц уведомить об этом вторую сторону. Поэтому вернуть собственную форму управления ТСЖ реально. Конечно, за этот месяц придется проделать большую работу: набрать обслуживающий персонал, заключить договоры с поставщиками услуг и т. д. Но если в составе правления собраны единомышленники, главной целью которых является благополучие ТСЖ, то проблемы вполне преодолимы. Проще говоря, в ТСЖ вы управляете, а в УК вами управляют.

- Главная беда - это правовая безграмотность населения и безучастность ко всему происходящему, - считает Виктор Петрович. - Ведь, по статистике, только 25 процентов собственников принимают участие в жизни ТСЖ. Остальным - “по барабану”.

Вот и получается в итоге, что управляющая компания выгодна тем, у кого есть деньги. Заплатил - и гуляй, Вася. ТСЖ для тех, кто занимает активную гражданскую позицию, кому небезразлична судьба своих денег.

Смотрите также:

Оставить комментарий (0)

Также вам может быть интересно


Загрузка...

Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах