НАПОМИНАЕМ: в № 41 (8 - 14 октября) говорилось о том, что, если в Нижнем Новгороде к новому году не будет 10% ТСЖ (сейчас их порядка 7%), город может не получить средств на капремонт из федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ. Там же упоминались три способа управления:
непосредственное управление,
управляющая организация,
товарищество собственников жилья.
Сегодня рассмотрим минусы и плюсы вариантов НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ.
Общее для всех вариантов
+ Собственники помещений не несут затрат, связанных с созданием
и деятельностью собственного юридического лица (ТСЖ) или оплатой услуг управляющей организации.
– Нет постоянно действующих органов управления или лиц, исполняющих функции управления. Нет никакого другого механизма для принятия управленческих решений, кроме проведения общего собрания собственников помещений, что требует значительного времени при решении любых вопросов.
– Отсутствие бухгалтерского учёта поступления и расходования средств собственников помещений на содержание дома.
– Нет механизма борьбы с неплательщиками.
– Отсутствие возможности накапливать средства, как в ТСЖ. Не могут быть использованы собственные или заёмные средства управляющей организации, а органы местного самоуправления не имеют права предоставить бюджетные средства на проведение капремонта.
Вариант № 1. Качество работ обеспечить трудно
СОБСТВЕННИКИ помещений своими силами управляют домом, обслуживают и ремонтируют общее имущество.
+ См. выше.
– Как правило, отсутствует грамотное финансовое управление. Трудно обосновать необходимые размеры платежей собственников помещений на содержание дома.
– Если в доме часть собственности находится в муниципальном или государственном ведении, то неизбежно возникнет вопрос: как, к примеру, взыскать средства на содержание дома с того же муниципалитета?
– Сами собственники помещений не в силах обеспечить качество ремонтных работ, которое могут предоставить обслуживающие организации, имеющие для этого и квалифицированных специалистов, и материально-техническую базу.
КОМЕНТАРИЙ «АиФ – НН»
Стоит отметить, что недостатки этого варианта управления наиболее остро проявляются, если дом многоквартирный, где много собственников. Есть смысл пойти по этому пути, если квартир не более десяти. Правда, при принятии решения о таком варианте управления необходимо учитывать состояние вашего дома. Небольшие малоэтажные дома в Нижнем Новгороде, да и в области в целом, как правило, находятся в плачевном состоянии, и привести их в порядок силами собственников практически нереально, если, конечно, жители не миллионеры.
Кроме того, при небольшом количестве квартир собственники помещений чаще всего не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом по управлению домом, поэтому отсутствует планирование содержания и ремонта дома на перспективу. Чаще всего дело ограничивается уборкой подъездов и придомовой территории, а работы по ремонту носят разовый, аварийный характер.
Общее для вариантов № 2 и № 3
+ Работы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома выполняются на профессиональном уровне в соответствии с перечнем, объёмом, показателями качества, гарантиями, определёнными договором.
- По договорённости с подрядной организацией работы по ремонту могут оплачиваться в рассрочку.
– Собственники помещений, как правило, не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для исполнения функций управления, планирования различных работ, ремонтов. Трудно рассчитать необходимые размеры платежей собственников помещений на содержание дома, поэтому условия договора на содержание общего имущества чаще всего определяет подрядная организация.
– Платежи за содержание и ремонт поступают на расчётный счёт подрядной организации (возможно, включая и платежи нанимателей муниципальных квартир). И у собственников помещений нет механизмов контроля за расходованием средств.
Вариант № 2 Ремонт делают профессионалы
СОБСТВЕННИКИ помещений своими силами исполняют функции управления, а для работ по обслуживанию и ремонту общего имущества привлекают подрядчиков по договору.
+ Есть возможность контролировать качество и объём работ по обслуживанию и ремонту. Но для этого необходимо предусмотреть соответствующий пункт в договоре с подрядной организацией.
– Сложно контролировать исполнение договора подрядной организацией и использовать финансовые санкции при неисполнении договорных условий.
Вариант № 3. Найми соседа на работу!
СОБСТВЕННИКИ помещений своими силами исполняют функции управления, а для работ по обслуживанию и ремонту общего имущества привлекают подрядчиков по договору с уполномоченным лицом.
+ Уполномоченный собственниками помещений представляет их интересы во взаимоотношениях с подрядчиками и осуществляет контроль за исполнением условий договора. Следит за качеством, объёмами работ по обслуживанию и ремонту дома.
– Скорее всего, у собственников появляются затраты на оплату услуг того, кто уполномочен представлять их интересы. Как правило, этот человек из числа жителей дома. Поэтому перед принятием решения о таком варианте управления стоит подумать: готовы ли вы отстёгивать из своего кармана соседу?
Оформить землю сложно, но можно 
Капремонт за 100 лет: когда обновят все дома Нижнего Новгорода?