Панацея или бич?

Статья по теме

Нижегородцы ознакомились с отчетами ДУКов

НАПОМИНАЕМ: в № 42 (15 - 21 октября) мы рассказывали о вариантах непосредственного управления.

Сегодня рассмотрим плюсы и минусы работы с домоуправляющими компаниями.

Общее для всех вариантов

Плюсы:

* Собственники не несут затрат, связанных с созданием и деятельностью собственного юридического лица (ТСЖ).

* Нет необходимости иметь материально-техническую базу, нанимать персонал для содержания дома.

* Услуги управления оказываются, работы по обслуживанию и ремонту дома выполняются на профессиональном уровне в соответствии с перечнем, объёмом, качеством, гарантией, определёнными договором управления.

* Есть возможность контролировать качество, объём услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту дома, т.е. следить за исполнением условий договора управления.

* Есть возможность в условиях конкуренции выбирать управляющего или управляющую организацию по наилучшему соотношению цена - качество.

* Одно лицо - управляющий либо одна организация на основании договора управления отвечают за весь комплекс услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту дома, перечень которых определён договором.

Минусы:

* Собственники разобщены, в доме нет органа, структуры, представляющей интересы всех собственников помещений во взаимодействии с управляющим или управляющей организации. Согласно Жилищному кодексу для данного способа управления единственный механизм принятия решений - это общее собрание жителей.

* Несмотря на то что есть возможность контролировать качество, объём услуг и работ, сделать это сложно. Если управляющая организация не выполняет условий по договору, её трудно наказать, поскольку каждый собственник - сам за себя. К примеру, жителям первых этажей, как правило, безразлично, протекает кровля или нет и т. п.

* Собственники помещений чаще всего не обладают необходимыми знаниями и опытом для формирования заказа управляющему или управляющей организации, поэтому условия договора управления, включая стоимость, чаще всего диктует другая сторона.

* При отказе от услуг управляющего или управляющей организации дом сразу остаётся без обслуживания и ремонта.

* Платежи за содержание и ремонт поступают на расчётный счёт управляющего или управляющей организации, у собственников нет возможности контролировать целевое расходование средств. Сэкономленные на обслуживании и ремонте средства - прибыль одного лица или управляющей организации.

Вариант № 1. За всё отвечает один бизнесмен

УПРАВЛЕНИЕ осуществляется управляющим - индивидуальным предпринимателем на основании договора, заключённого с собственниками помещений. А обслуживание и ремонт - подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору с управляющим.

Плюсы:

См. выше.

Минусы:

* Нет возможности накапливать средства на капитальный ремонт как в ТСЖ.

* Сложно получить бюджетные средства на проведение капитального ремонта дома.

КОММЕНТАРИЙ «АиФ-НН»:
С ОДНОЙ стороны, гораздо проще, когда за обслуживание дома отвечает один человек. Если предусмотреть в договоре возможность контроля, часы приёма граждан, можно избавиться от хождений по кабинетам. Как зачастую бывает? Человек звонит и жалуется в ЖЭК - результата нет. Идёт сам, его начинают гонять по кабинетам, рассказывать про отсутствие средств - итог тот же. Приходится ставить на уши домоуправляющую компанию. Как следствие: для решения даже небольшого вопроса тратится куча времени и нервов. Поэтому доступ напрямую к управляющему позволит избавиться от лишних проблем.
Однако с трудом верится, что в Нижнем Новгороде, да и в России в целом эта система может работать идеально. Место управляющего весьма доходно, особенно, если частный предприниматель работает не с одним, а с несколькими многоквартирными домами. И, учитывая наш менталитет, вряд ли кто-то на этом поприще будет работать честно, не занимаясь отмыванием денег, коррупцией.

Общее для вариантов № 2 и № 3

Плюсы:

* Есть возможность по договорённости с управляющей организацией оплачивать капитальный ремонт в рассрочку.

* Есть возможность получать бюджетные средства на капитальный ремонт дома.

Минусы:

* Нет возможности накапливать средства на капитальный ремонт дома.

Вариант № 2. Нет материально-технической базы

УПРАВЛЕНИЕ, обслуживание и ремонт дома осуществляются управляющей организацией на основании договора управления, заключённого с собственниками помещений.

Плюсы:

См. выше.

Минусы:

* Управляющая организация, как правило, не может конкурировать с подрядчиками, специализирующимися на отдельных видах работ по обслуживанию или ремонту, по качеству и цене работ.

КОММЕНТАРИЙ «АиФ-НН»:
В ИДЕАЛЕ именно управляющая компания должна заниматься обслуживанием и ремонтом жилого фонда. Однако таких обслуживающих организаций в Нижнем Новгороде практически нет. Проблема заключается в отсутствии материально-технической базы и квалифицированных кадров. В 90-е  годы в том числе из-за низкой заработной платы большинство толковых специалистов ушли в другие сферы. Да и сейчас оклады у коммунальщиков не велики, поэтому возвращаются люди неохотно. Выход из ситуации видится только один - нужна поддержка региональных властей или даже государства. Можно, конечно, пойти другим путём - повысить и без того немаленькие тарифы на ЖКУ. Но вряд ли население будет «за». Большинство из нас предпочитает платить меньше, пусть и получая за это услуги более низкого качества.

Вариант № 3. Всю вину свалят на подрядчиков

УПРАВЛЕНИЕ осуществляется управляющей организацией на основании договора управления, заключённого с собственниками помещений. А обслуживание и ремонт дома - подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с управляющей организацией.

Плюсы:

* При привлечении подрядчиков качество работ выше, чем при их выполнении силами управляющей организации.

Минусы:

См. выше.

КОММЕНТАРИЙ «АиФ-НН»:
СОБСТВЕННО, именно так построена практически вся система жилищно-коммунального хозяйства Нижнего Новгорода. Порядка 90 процентов жилого фонда обслуживается домоуправляющими компаниями.
Однако очевидно, что существующая система совершенна непрозрачна. Собственники не в состоянии проконтролировать, как расходуются их средства и практически не могут повлиять на качество работы обслуживающей организации. По сути, именно управляющие компании по договору должны отвечать за состояние жилого фонда. Но на деле, когда доходит до какого-нибудь конфликта, вся вина сваливается на нерадивого подрядчика. Его обещают выгнать, нанять нового, но существенно ничего не меняется. Круг подрядных организаций в городе замкнутый. И проколовшись в одном месте, какая-нибудь фирма находит работу в другом. Меняются вывески: ЖЭУ, ЖЭКИ, ДЕЗы, ДУКи, но штат, увы, остаётся прежним.

В следующем номере читайте о плюсах и минусах ТСЖ.

Смотрите также:

• Реформа ЖКХ в Нижнем сталкивается с первым организованным недовольством жителей →
• Коммунальная независимость. Непосредственное управление домом: за и против →
• Нижегородцы ДУКатились →