Инструкция для потенциальных дольщиков

Консультирует заместитель  директора ООО “Юридическая фирма “Ника” Надежда Гуреева (на снимке), обращая ваше внимание на то, что нужно делать до заключения договора.

1. Изучаем закон

ПОТЕНЦИАЛЬНЫМ дольщикам лучше иметь под рукой Федеральный закон № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, вступивший в силу 1 апреля 2005 года. В нём подробно описываются процедура заключения договора долевого участия, условия и последствия неисполнения договорных обязательств. Он применяется к отношениям между дольщиком и застройщиком только в том случае, если последний получил разрешение на строительство после 1 апреля 2005 года.

В противном случае взаимоотношения сторон регулируются заключённым договором, не подлежащим регистрации, нормами Гражданского кодекса РФ о строительном подряде и законом “О защите прав потребителей”. Учитывая всё это, перед заключением договора лучше сразу выяснить дату выдачи разрешения на строительство. Это документ, выданный органом местного самоуправления или госвласти (как правило, в форме распоряжения). Он подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, благодаря которому застройщик имеет право строить, производить реконструкцию и капремонт.

2. Собираем сведения

 ПОДЧИНЯЯСЬ новому закону, застройщик должен предоставить информацию о себе:

- данные об опыте строительства;

- пакет разрешительной документации на застройку участка.

Постарайтесь узнать, не создана ли компания специально для строительства одного дома. Некоторые застройщики практикуют такой приём, не имея за душой ни собственного имущества, ни денег, гарантирующих выполнение обязательств перед дольщиками.

Другие источники информации:

- проектная декларация, размещённая застройщиком в СМИ. В ней обычно указываются данные об объекте и о застройщике. Сроки строительства, результаты госэкспертизы проектной документации, наличие разрешения на строительство, права застройщика на земельный участок, описание объекта, учредители фирмы-застройщика, данные о регистрации и финансовые результаты деятельности компании;

- агентства недвижимости;

- дольщики, уже сотрудничающие с выбранной вами компанией.

3. Проверяем пакет разрешительной документации

ЗЕМЕЛЬНЫЙ участок может принадлежать застройщику на правах аренды либо находиться у него в собственности. Ознакомиться рекомендуется со следующими документами:

- распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду или документы о праве собственности на участок;

- договор аренды, зарегистрированный в ГУ ФРС;

- кадастровый план участка;

- разрешение на рабочее проектирование строительства (при праве аренды);

- проектная документация;

- согласования по рабочему проекту (заключения ГлавУАГа, государственной вневедомственной и экологической экспертизы);

- распоряжение о разрешении на строительство (может быть подписано только после разработки и согласования рабочего проекта объекта);

- технические условия на проектирование строительства (водо-, тепло-, газо- энерго-

снабжение, канализация и прочее);

- документы, подтверждающие правоспособность застройщика как юридического лица (устав, учредительный договор, свидетельство о госрегистрации, лицензия заказчика-застройщика или лицензия на право проектирования и строительства зданий, документы, подтверждающие полномочия лиц, заключающих договор долевого участия от имени застройщика).

ЯЗЫКОМ ЦИФР

* По закону застройщик обязан предоставлять для ознакомления годовой отчёт, бухгалтерский баланс, аудиторское заключение за последний год деятельности.

* Если застройщик без причины отказывается показать документы, насторожитесь. В этом случае ни один юрист не даст гарантии действительности заключаемого договора. А также не сможет проверить наличие у застройщика прав на привлечение средств дольщиков и оценить риски признания недействительными разрешительных документов.

4. Внимательно читаем договор

В НЁМ должны быть чётко оговорены следующие условия:

- описание и план объекта строительства;

- цена и сроки оплаты;

- порядок расторжения договора;

- срок ввода объекта в эксплуатацию;

- срок передачи объекта дольщику;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

Если цена на жилплощадь не фиксирована, договор должен содержать понятный и недвусмысленный порядок её изменения. Не доверяйте формулировкам типа “застройщик вправе в одностороннем порядке изменить цену одного кв. метра общей площади” или “застройщик вправе отказаться от выполнения договора в случае нарушения дольщиком обязательств”. Основания для расторжения договора должны быть прописаны в отношении обеих сторон. Серьёзной причиной может быть просрочка оплаты долевого участия или нарушение сроков строительства (с указанием в договоре чётких сроков или дат).

Подписанный сторонами договор подлежит госрегистрации в ГУ ФРС по Нижегородской области.

ИМЕЙТЕ ВВИДУ

Типичная махинация

ДОЛЬЩИКУ предлагают подписать предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому он должен выплатить полную стоимость жилплощади. При этом ему обещают по окончании строительства заключить основной договор купли-продажи квартиры. (Если застройщик подчиняется закону № 214, то  согласно ст. 3  ему запрещён подобный сбор средств.)

Подводные камни:

- неясность правовых оснований оплаты квартиры. Предварительный договор не должен порождать денежных обязательств;

- одна упущенная в договоре деталь (например, пропуск им сроков для направления предложения о заключении основного договора) - и защитить свои права будет невозможно. Только если в суде будет доказана притворность предварительного договора как сделки, прикрывающей собой полноценный договор долевого участия.

Идеальный портрет застройщика

*много лет на рынке;

*несколько сданных в срок объектов;

*разрешительная документация по всем объектам, оформленная на одно юридическое лицо;

*открытость в предоставлении информации;

*положительные отзывы дольщиков, контрагентов, риелторов.

ЯЗЫКОМ ЦИФР

В НИЖЕГОРОДСКОЙ области действует 3500 фирм, занимающихся различными видами строительной деятельности. По данным пресс-службы ГУВД Нижегородской области, за девять месяцев этого года фирмы-застройщики и посредники обманули более сотни нижегородских дольщиков. Было возбуждено 57 уголовных дел, связанных с причинением ущерба дольщикам. Сумма ущерба превысила 15 миллионов рублей.

Смотрите также:

• Как проверить сделку при покупке квартиры во вторичном фонде? →
• Как правильно оформить в собственность землю и недвижимость →
• Как признать дом аварийным →