Всё решает большинство
ИТАК, вы решили создать товарищество. Согласно Жилищному кодексу все решения относительно образования товарищества и его деятельности принимаются большинством голосов собственников помещений.
·Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в
многоквартирном доме на их общем собрании.
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
·Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали
собственники, обладающие более чем
пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.
Членство в ТСЖ является добровольным. Оно возникает на основании заявления собственника помещения о вступлении в товарищество. А прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение.
Что должно общее собрание
ОРГАНАМИ управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление.
Общее собрание членов товарищества по закону должно проводиться не реже, чем раз в год. В противном случае могут возникнуть серьёзные проблемы. Практика показывает, что, если общее собрание собственников избирает только одного председателя, который возглавляет ТСЖ в течение периода, установленного уставом, он единолично принимает решения по всем вопросам деятельности товарищества. Будь то содержание или ремонт дома, установление размера платежей. В результате ТСЖ перестаёт быть объединением собственников и представителем их интересов. В конечно счёте возникают конфликты и финансовый крах.
Чтобы избежать печальных последствий, общее собрание членов ТСЖ должно:
Утверждать устав и его изменения, принимать решения о реорганизации и ликвидации товарищества.
Избирать правление и ревизионную комиссию (ревизора) товарищества.
Устанавливать размер обязательных платежей и взносов членов товарищества, принимать решения об образовании специальных фондов товарищества, о получении заёмных средств, в том числе банковских кредитов.
Определять направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, утверждать бюджет и отчёт о его выполнении.
Рассматривать жалобы на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества.
Принимать правила внутреннего распорядки товарищества.
Решать другие вопросы, отнесённые законом и уставом товарищества к его компетенции.
Стоит отметить, что правление товарищества собственников жилья является лишь исполнительным органом, подотчётным общему собранию членов ТСЖ.
Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме тех, которые находятся в исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Общим собранием членов товарищества ежегодно должны выбираться ревизионная комиссия для проверки деятельности правления и состояния дел в ТСЖ. В её компетенцию входит проведение ежегодной ревизии финансовой деятельности товарищества, отчёт собственникам о выполнении сметы доходов и расходов на соответствующий год и отчёт о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей.
Главное объединить соседей
СОЗДАНИЕ товарищества собственников жилья может оказаться трудном делом, если интересы собственников в многоквартирном доме сильно разнятся. А это может быть в том случае, если соседи имеют разный материальный достаток и социальный уровень. Или же когда собственниками помещений в доме, помимо граждан, являются юридические лица или органы местного самоуправления.
Если же интересы граждан-собственников близки и есть возможности для согласования интересов с муниципалитетом и владельцами нежилых помещений, создание товарищества становится менее рискованным.
Можно считать хорошими предпосылками для создания ТСЖ:
в доме есть инициативная группа, готовая взять на себя организацию процессов принятия и исполнения решений. А большинство собственников положительно относятся к перспективе создания ТСЖ и вступления в него, и нет явного противодействия со стороны кого-либо из жителей;
наличие нормативного документа, определяющего порядок участия органа местного самоуправления как собственника помещений в многоквартирном доме в общих расходах собственников на содержание и ремонт;
высокий уровень сбора платежей собственников и нанимателей помещений за содержание, ремонт и коммунальные услуги;
·наличие муниципальной или региональной программы поддержки товариществ
собственников жилья;
·наличие в городе или районе ассоциации или иного объединения поддержки
товариществ собственников жилья;
·готовность собственников нежилых помещений исполнять свои обязанности,
прежде всего связанные с несением доли
расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также с полной и
своевременной оплатой коммунальных услуг;
·в городе (районе) есть жилищные организации - управляющие и
обслуживающие, - заинтересованные в ТСЖ как в заказчике услуг;
·есть возможность организовать аварийно-диспетчерское обслуживание дома
при любом из вариантов управления товариществом собственников жилья (подробнее
о вариантах в «АиФ-НН» № 44, 22 - 28
октября);
собственники из числа актива правильно представляют себе цели и задачи ТСЖ в данном многоквартирном доме.
Если большинство из перечисленных условий отсутствуют, создать товарищество будет трудно. В то же время вряд ли эти условия возникнут сами собой - их можно подготовить. Необходимо поработать, чтобы создать в доме добрососедские отношения, выделить среди собственников наиболее активных и ответственных, изучить имеющийся рынок услуг по содержанию и ремонту жилья, техническому и аварийному обслуживанию, найти и изучить нормативные документы. И этому придётся посвятить даже большее внимание и время, чем подготовке общего собрания по выбору способа управления и созданию ТСЖ.
Проблемы могут возникнуть, если инициатива создания товарищества исходит от одного- двух лиц, которых не поддерживают остальные собственники. И если работающие поблизости жилищные и коммунальные организации не готовы работать с товариществом как с заказчиком. В этом случае не стоит предлагать общему собранию собственников выбрать ТСЖ. В таком случае надо подумать о других возможных способах управления многоквартирным домом и, скорее всего, о заключении договора с управляющей организацией.
Установите площадь помещений
СОГЛАСНО Жилищному кодексу, товарищество в строящихся многоквартирных домах может быть создано только лицами, которым будет принадлежать в них право собственности на помещения. А решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании этих лиц.
Для создания ТСЖ в строящемся доме необходимо:
установить конкретный круг лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме;
права таких лиц на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, подтверждающими возникновение в будущем права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создаётся товарищество (к таким документам можно отнести только договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве устанавливает, что одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать помещения в этом доме участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные помещения при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость по месту (будущего) жительства. Для этого необходимо предоставить документы с описанием помещения в многоквартирном доме, с указанием его местоположения на планируемой площади. - Прим. автора);
в обязательном порядке нужно установить общую площадь каждого из помещений, которые будут принадлежать будущим собственникам - участникам долевого строительства и только после этого проводить собрание и подсчитывать голоса.
ЖСК – почти товарищество
НАИБОЛЕЕ простым в организационном отношении является создание товарищества путём реорганизации ЖСК, члены которого выплатили свои паевые взносы. В доме, где существует кооператив, жильцы уже объединены общей целью, заинтересованы наиболее эффективно эксплуатировать своё имущество, знают ему цену и привыкли сообща принимать решения в отношении управления домом.
ЖСК уже обладает отлаженным механизмом организации работ и принятия решений - сложившейся процедурой проведения общих собраний, осуществления деятельности правления и ревизионной комиссии. В случае с кооперативом вся работа по созданию ТСЖ сведётся к разъяснению различий между товариществом и ЖСК.
Основное различие в том, что жилищный кооператив, в соответствии с законодательством, форма организации не собственников квартир, а лиц, своими средствами участвующих в строительстве. После выплаты пая каждый член ЖСК становится собственником, а собственники, согласно Жилищному кодексу, обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом.
Принципы управления товариществом и кооперативом почти одинаковы. Разница в числе голосов, которыми обладают собственники в ЖСК и ТСЖ. Каждый член кооператива имеет один голос, а член товарищества собственников жилья обладает количеством голосов, соответствующим площади помещения, которым он владеет.
Собственники нужно убеждать
САМЫЕ большие сложности при создании ТСЖ возникают в многоквартирных домах, где ранее никогда не было никакого объединения собственников жилья. Как правило, именно они находятся в более плачевном состоянии, годами не ремонтируются. В этом случае возникает необходимость сплотить собственников для организации содержания и ремонта общего имущества.
Для этого требуется проведение большой предварительной работы активистов или инициативной группы по информированию других собственников помещений об их правах и обязанностях по содержанию общего имущества, возможных способах управления, потенциальных преимуществах создания ТСЖ. Только когда каждый владелец квартиры или нежилого помещения осознает ответственность в вопросах управления домом, можно провести полноценное общее собрание и принять решение о выборе способа управления.
Даже сравнительно простые, но затрагивающие чьи-то интересы вопросы, вынесенные на голосование, обычно сложно решить: или на собрание приходит мало людей и оно не правомочно принимать решения, или не набирается требуемого количества голосов.
Поэтому для того, чтобы решения по способу управления домом и самоорганизации собственников были приняты, важно, чтобы на общем собрании присутствовало как можно больше людей и чтобы они пришли с уже сложившимся положительным мнением по данным вопросам. Если же собственники впервые услышат о том, что они должны выбрать способ управления домом, и о том, что кто-то из соседей хочет создать в доме ТСЖ, в ходе общего собрания, скорее всего, никаких решений принято не будет.
Для организации товарищества собственников жилья необходимо убедить как можно большее число собственников, а по возможности всех в том, что:
·управление многоквартирным домом - жизненно важный вопрос для каждого
собственника, поэтому надо обязательно принять участие в общем собрании, чтобы
и само собрание, и принятые решения были обеспечены кворумом и законны;
·управление товариществом собственников жилья как способ управления
больше других подходит для данного дома, поэтому надо выбрать именно этот
способ управления;
·необходимо зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо, поэтому надо
проголосовать за учреждение специального взноса для компенсации расходов,
связанных с подготовкой документов и государственной регистрацией товарищества;
необходимо предоставить инициативной группе требуемые данные о собственнике помещения;
·необходимо сделать создаваемое товарищество сплочённым и
работоспособным коллективом, поэтому надо вступить в ТСЖ.
О том, какую работу необходимо провести перед общим собранием собственников и как его правильно организовать, читайте в ближайшем номере «АиФ-НН».
Что нужно знать, собираясь за рубеж?