43

ТСЖ: Когда деньги в руках собственников

НАПОМИНАЕМ: в № 43 (22 - 28  октября) мы рассказали о вариантах, когда этим занимается управляющая компания.

Сегодня рассмотрим плюсы и минусы работы ТСЖ.

Общее для всех вариантов

Плюсы

* Платежи собственников помещений поступают на расчётный счёт товарищества.

* У товариществ есть право требовать в судебном порядке платежи и возмещение убытков с неплательщиков (в зависимости от варианта управления эта работа может быть поручена управляющему или управляющей организации).

* Есть возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт дома.

* Есть возможность получать заёмные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

* Есть постоянно действующий орган управления - правление, интересы которого совпадают с интересами собственников помещений.

Минусы

-

Вариант № 1 Делаем сами

Управление осуществляется правлением товарищества, обслуживание и ремонт - наёмным штатным персоналом ТСЖ.

Плюсы

См. выше.

Минусы

См. выше.

Вариант № 2 Зовём подрячика

Управление осуществляется правлением товарищества, обслуживание и ремонт - подрядчиками по договору с ТСЖ.

Плюсы

См. выше.

Минусы

См. выше.

Вариант № 3 Доверяем управляющему

Управление осуществляется управляющим - физическим лицом, наёмным штатным работником товарищества, обслуживание и ремонт - наёмным штатным персоналом ТСЖ.

Плюсы

См. выше.

Минусы

См. выше.

Вариант № 4 Не нужно нанимать персонал

Управление осуществляется управляющим - физическим лицом, наёмным штатным работником товарищества, обслуживание и ремонт - подрядчиками по договорам с ТСЖ.

Плюсы

* Есть квалифицированный управляющий, способный обеспечить выбор подрядчиков.

Минусы

См. выше.

Вариант № 5

Управление осуществляется управляющей организацией или управляющим - индивидуальным предпринимателем, обслуживание и ремонт - наёмным штатным персоналом ТСЖ.

Плюсы

* Для управляющей организации или управляющего товариществом стоимость услуг может быть ниже, чем расходы на управление своими силами или оплату работы штатного сотрудника.

Минусы

* Правление товарищества вынуждено контролировать не только исполнение обязательств по договору управляющим, но и отвечать за организацию и качество работы персонала по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома.

Вариант № 6

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт -  подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору с ТСЖ.

Плюсы

* У собственников есть возможность на постоянной основе взаимодействовать с подрядчиками и контролировать исполнение ими обязательств по договорам.

* Есть возможность заказать конкретный перечень работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома, а платить при этом по факту оказанной услуги.

* В условиях конкуренции на рынке расходы на оплату управления, работ по обслуживанию и ремонту обычно ниже, чем если бы они выполнялись своими силами или штатным персоналом товариществе. При этом качество работ более высокое.

* При смене управляющей организации товарищество сохраняет подрядчиков по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома.

Минусы

* Правление товарищества вынуждено контролировать не только исполнение обязательств по договору управляющей организацией, но и качество работы подрядчиков по обслуживанию и ремонтам.

Вариант № 7

Управление обслуживание и ремонт дома осуществляются управляющей организацией на основании договора управления с ТСЖ.

Плюсы

См. выше.

Минусы

* Управляющая организация, как правило, не может конкурировать с организациями, специализирующимися на отдельных видах работ по обслуживанию или ремонту жилого фонда, по качеству и цене работ.

Вариант № 8

Управление осуществляется управляющей организацией по договору с ТСЖ, а обслуживание и ремонт - подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору с ДУКом.

Плюсы

* При привлечении к обслуживанию и ремонту многоквартирного дома специализированных организаций качество работ выше;

Минусы

См. выше.

Общее для вариантов № 1 и 2

Плюсы

* У собственников есть возможность проводить ресурсосберегающие мероприятия, переводить текущие затраты в капитальные с целью улучшения состояния общего имущества и оптимизации платежей собственников помещений.

Минусы

* Обычно члены правления товарищества не обладают достаточной квалификацией в вопросах управления многоквартирным домом. Состав правления, как правило, периодически меняется, а это делает нецелесообразным повышение их квалификации в сфере управления недвижимостью.

* Даже если в правлении собраны профессионалы, обычно это неоплачиваемый или низко оплачиваемый труд. Поэтому они вынуждены совмещать работу в товариществе с основной профессиональной деятельностью, и управлению многоквартирным домом они не могут уделять достаточно времени.

* Если член правления ТСЖ становится профессионалом в сфере управления многоквартирным домом, он фактически монополизирует выборную должность. Становится незаменимым настолько, что судьба товарищества затем зависит только от одного человека.

* Обычно у правления нет навыков работы по взысканию долгов с неплательщиков.

Общее для вариантов № 1, 2, 5

Плюсы

* У собственников есть возможность оперативного принятия решений по текущим вопросам содержания и ремонта многоквартирного дома.

Минусы

-

Общее для вариантов № 1, 2, 3, 4, 5, 6

Плюсы

* Собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности по управлению и содержанию многоквартирного дома, но и использование средств.

Минусы

-

Общее для вариантов № 1, 3 5

Плюсы

-

Минусы

* Необходимо наличие собственной материально-технической базы для обслуживания и ремонта многоквартирного дома.

* Заработная плата управляющего либо штатного или наёмного персонала ТСЖ и начисления на неё - постоянная статья расходов товарищества, не всегда связанная с объёмом и качеством выполнения работ.

* Объём работ по обслуживанию или ремонту одного многоквартирного дома, как правило, небольшой. И квалифицированный персонал не может быть занят на полную ставку, он часто используется по совместительству. Или же на работу принимаются один - два человека, специализирующихся на разнообразных видах работ. В любом случае страдает качество обслуживания.

Общее для вариантов № 2, 4, 6, 7, 8

Плюсы

* Товариществу нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, работы по обслуживанию и ремонту выполняются на профессиональном уровне.

Минусы

-

Общее для вариантов № 2, 4, 6

Плюсы

* Есть возможность выбирать подрядчиков по соотношению цена - качество.

Минусы

-

Общее для вариантов № 2 и  4

Плюсы

* Оплата работы подрядчиков производится по факту выполненных работ, неизрасходованные средства остаются для нужд многоквартирного дома.

Минусы

-

Общее для вариантов № 3 и 4

Плюсы

* Есть ответственное за управление многоквартирным домом лицо - управляющий и постоянно действующий орган управления - правление, которое контролирует его работу.

* Есть возможность оперативно принимать решения по текущим вопросам содержания и ремонта многоквартирного дома и квалифицированно организовать их исполнение.

Минусы

* Управление только одним многоквартирным домом обычно не соответствует профессиональному потенциалу или запросам по оплате квалифицированного управляющего. Поэтому специалист либо работает на часть ставки по совместительству, а значит не всегда доступен для собственников помещений и членов ТСЖ, либо оплата его труда дорого обходится жителям. Либо же товарищество нанимает управляющего с недостаточно высокой квалификацией.

Общее для вариантов № 3, 4, 5

Плюсы

* Управляющая организация или управляющий работает на профессиональном уровне, осуществляет финансовую деятельность товарищества, взыскивает деньги с неплательщиков.

Минусы

-

Общее для вариантов № 5, 6, 7, 8

Плюсы

* У собственников в условиях конкуренции есть возможность выбирать управляющую организацию по наилучшему соотношению цена - качество.

Минусы

-

Общее для вариантов № 5, 6

Плюсы

* У собственников есть возможность заказать конкретный перечень услуг по управлению, платить по результату работы управляющего или управляющей организации.

Минусы

-

Общее для вариантов № 6, 7, 8

Плюсы

* У собственников есть возможность на постоянной основе взаимодействовать с управляющей организацией и контролировать исполнение ею обязательств по договору управления.

Минусы

-

Общее для вариантов № 7, 8

Плюсы

* Одна управляющая организация на основании договора управления отвечает за весь комплекс услуг и работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома, определенных договором.

* Оплата управляющей организации производится по результату исполнения договора управления.

Минусы

* При отказе от услуг управляющей организации товарищество остаётся также без исполнителей работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома.

* Собственники помещений имеют возможность контролировать только результаты деятельности по управлению и содержанию многоквартирного дома, но не использование средств, перечисляемых управляющей организации. Сэкономленные на обслуживании и ремонте жилого фонда средства - чистая прибыль обслуживающей компании.

КОММЕНТАРИЙ «АиФ-НН»
Любой из способов управления многоквартирным домом имеет как свои достоинства, так и недостатки. Поэтому, прежде чем определиться с формой управления, собственникам необходимо учесть множество факторов, начиная от количества жителей в конкретном доме и состояния инженерных коммуникаций дома и заканчивая изучением рынка подрядных организаций и домоуправляющих компаний.
Очевидно одно - для большинства нижегородцев именно ТСЖ  может стать наиболее приемлемой формой управления своим домом. Во-первых, по пути создания товариществ собственников жилья или похожих объединений жителей пошли все цивилизованные страны. Во-вторых, именно ТСЖ могут сделать финансовые отношения в ЖКХ прозрачными. Ведь именно нецелевое расходование средств населения и, как следствие, рост тарифов на ЖКУ на сегодняшний день тормозит реформу жилищно-коммунального хозяйства, в том числе и в Нижнем Новгороде.

О том, в чём преимущества ТСЖ над другими способами  управления многоквартирными домами и как создать товарищество собственников жилья, читайте в ближайшем номере «АиФ-НН».

Смотрите также:

Оставить комментарий (0)

Также вам может быть интересно


Загрузка...

Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах