С 2005 года этот сегмент рынка демонстрировал динамичный рост - в Нижегородской области объём выданных кредитов с 2005 по 2007 год был увеличен более чем на двести процентов.
По данному показателю в тот период регион опередил многие другие субъекты РФ. За первое полугодие 2008 года уже выдано кредитов на сумму несколько миллиардов рублей. Средний срок кредита составил 18 лет, средняя сумма - 1,5 миллиона рублей.
Однако, по мнению некоторых экспертов, темпы роста к концу года могут замедлиться. Причины - ужесточение требований к заёмщикам и грядущее осеннее повышение ставок. Обсудить текущую ситуацию и прогнозы на будущее в пресс-центре "АиФ-НН" собрались чиновники, банкиры, риэлторы и застройщики.
Алексей Денисов, директор ГП "НИКА":
- Сегодня ситуация может только радовать: люди не только активно получают кредиты, они уже знают, что такое ипотека и чётко представляют, что именно хотят получить. А мы со своей стороны предлагаем условия, отвечающие их интересам.
Что касается тенденций развития, я уверен, что они положительные. Безусловно, американский кризис ипотечного кредитования отозвался и на российском рынке. Но это как раз тот случай, когда можно учиться на чужих ошибках. В результате сделаны определённые выводы и предприняты шаги, которые позволят держать ситуацию под контролем и сделать этот вид долгосрочного кредитования менее рисковым для кредиторов. Так что бояться подобного развития ситуации в России не стоит.
Андрей Шагалов, управляющий филиалом АКБ "Абсолют Банк" (ЗАО) в г. Нижний Новгород:
- Безусловно, ипотека активно развивается по объективным причинам, в том числе потому, что это один из наиболее эффективных инструментов улучшения жилищных условий. Если говорить о ситуации в банковском секторе в целом, я согласен с Алексеем Денисовым - американский кризис наложил свой отпечаток. Это вызвало, в частности, некоторое перераспределение сил среди игроков и, соответственно, долей рынка. Часть банков вынуждена была свернуть свои программы и переориентироваться на другие продукты, например на потребительское кредитование.
Тем не менее рынок растёт, и тридцать самых крупных игроков выдали в текущем году ипотечных кредитов в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Основную скрипку играют, естественно, банки с государственным участием.
Вторым локомотивом для развития сегмента являются банки с зарубежными акционерами - за счёт западного капитала они имеют возможность финансировать "длинные" ипотечные программы.
Андрей Варютин, начальник отдела ипотечного страхования Нижегородского филиала Росгосстраха:
- Согласно исследованиям, проведённым Центром стратегических исследований Росгосстраха, потенциал роста качества жизни в России остаётся весьма значительным и в ближайшее время будет обеспечивать нашей стране ускоренный экономический рост.
В целом ипотечное кредитование и, соответственно, ипотечное страхование в Нижегородской области развивается быстрыми темпами. Это подтверждают и финансовые показатели нашей компании: объём сборов по ипотечному страхованию и количество заключённых договоров в Нижегородском филиале имеют постоянную положительную динамику.
Несмотря на то что в последнее время многие банки были вынуждены пересмотреть процентные ставки в сторону увеличения, Росгосстрах, принял решение о снижении с августа 2008 года тарифов по ипотечному страхованию в среднем на 10 - 15%. Это позволит заёмщикам сократить расходы на ипотечное страхование.
Светлана Ашаева, ведущий специалист по недвижимости ООО "Жилстрой-НН":
- Сегодня на рынке представлено много программ, и это хорошо. Но преимущественно они распространяются на строительство и покупку жилой недвижимости. Со стороны застройщиков хочу сказать, что сегодня востребованы и предложения по кредитованию приобретения объектов коммерческой недвижимости и инфраструктуры. Хотелось бы, чтобы банки более плотно занялись разработкой программ именно для этого сектора - такие условия диктует рынок.
Александр Жилевский, президент ассоциации "Нижегородская гильдия риэлторов", директор агентства "Выбор-Недвижимость"
- На мой взгляд, не совсем верно рассматривать ипотеку отдельно от других факторов - она очень сильно связана и с сегментами строящегося жилья, и вторичных продаж. Это общий рынок недвижимости, и хочется, чтобы у всех было соответствующее понимание. Многие ждут, что цены будут падать, и упускают из виду такую объективную реальность, как соотношение спроса и предложения. Сейчас есть жильё, которое не востребовано по нынешним ценам. А себестоимость растёт. И кто будет, учитывая это, строить завтра, если сегодня не всегда на недвижимость есть спрос? Поэтому, я уверен, нужно просчитывать и регулировать все составляющие данного рынка, а не сосредоточивать внимание лишь на одной его части.
Никита Гурьев, министр жилищной политики Нижегородской области:
- Я не совсем разделяю оптимизм по поводу того, что западный кризис нас не коснётся. Хотя, безусловно, хочется верить, что нас минует чаша сия. И в этом аспекте лишь актуальнее вопросы государственной поддержки. С одной стороны, кредитование - это коммерческий механизм, как в нём может участвовать государство? С другой - власти заинтересованы в том, чтобы люди улучшали свои жилищные условия. И в этом случае ипотека является толчком к преодолению населением своей пассивности.
Люди начинают понимать, что поддержка со стороны государства, которой, кстати, в силу объективных причин многие могут и не дождаться, - это не единственный способ. Нужно приложить и свои усилия. И вот здесь мы готовы прийти на помощь. У нас подготовлен проект социальной ипотеки, благодаря которой те, кто нуждается в улучшении условий, могут не ждать своей очереди, а вместе с государством оплатить своё новое жильё. В данный момент проект областной целевой программы по социальной ипотеке проходит согласования в соответствующих ведомствах, и мы надеемся, что уже в сентябре он будет вынесен на рассмотрение областного правительства.
Алексей Денисов:
- В ИЮЛЕ нынешнего года Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию изменило ставку рефинансирования ипотечных кредитов. В сентябре ожидается повторение, в результате чего ряд банков, скорее всего, ставки будет повышать. Это вызвано объективными факторами. Сейчас ипотека занимает около 25% собственных средств банков и основана в большей степени на зарубежном капитале. А происходящие там изменения, как уже говорилось выше, не могут не затронуть и российский рынок. Но, по нашим прогнозам, объём и количество выдаваемых кредитов не сократятся.
Олег Дегтяренко, начальник отдела развития ипотечного кредитования банка "Хоум Кредит" в Нижнем Новгороде:
- Я склонен к оптимизму. Надеюсь, что платёжеспособность населения будет расти и заёмщики осилят ипотеку. Да, пока, к сожалению, рост заработной платы не успевает за меняющимися рыночными реалиями, и многие их тех, кто хотел бы воспользоваться ипотекой, сейчас не в состоянии взять кредит. Но я надеюсь, что ситуация будет поступательно стабилизироваться, да и условия станут лояльнее.
Андрей Шагалов:
- Действительно, "длинных" денег сегодня в банковском секторе не хватает, они дорожают - от этого никуда не деться. Но мы готовились к этому заранее: изучали отечественный и зарубежный рынки, на основании этих данных прогнозировали дальнейшие пути развития российской ипотеки, вносили корректировки в свои программы. И в дальнейшем намерены продолжать работу в этом направлении. Поэтому мы удерживаем наши условия на уровне лучших предложений на рынке и ожидаем увеличения поступающих в банк кредитных заявок.
Галина Васильева, главный инспектор управления кредитования частных клиентов Волго-Вятского банка Сбербанка России:
- Мы повышали ставки по жилищным программам этим летом. Кстати, пошли на данный шаг значительно позже других банков. Как сложится ситуация осенью, пока неизвестно. Клиентов приходит много, и, что немаловажно, они повышают свою финансовую и юридическую грамотность, поэтому чётко просчитывают свои возможности, соизмеряя их с доходом. А мы со своей стороны индивидуально подходим к каждому заёмщику и предлагаем вариативные программы. Так что спада клиентов в этом году не ждём.
Галина Умилина, заместитель управляющего филиалом АКБ "Абсолют Банк" (ЗАО) в г. Нижний Новгород:
- Говоря о портрете идеального заёмщика, хочется видеть стабильного клиента, который может достойно обслуживать свои обязательства по кредиту. Это человек 35 - 40 лет, с длительным стажем работы, средним специальным или высшим образованием, стремящийся к карьерному росту, имеющий семью и детей и стабильный доход на каждого от тысячи долларов. Такие заёмщики есть, но, безусловно, средний реальный клиент этому портрету не всегда соответствует. Но нас это не пугает и не расстраивает, поскольку все мы прекрасно понимаем, что идеального в жизни мало. Мы умеем работать с разными категориями клиентов.
А вот характеристики того, с кем банк, скорее всего, работать откажется: человек, не имеющий образования, часто меняющий место работы, неспособный подтвердить свой доход, имеющий отрицательную кредитную историю.
В нашем банке очень серьёзная система оценки потенциального клиента. И это приносит свои плоды - у нас практически не бывает просрочек, что доказывает правильность выбранной стратегии.
Галина Васильева:
- Идеальным заёмщикам рады в любом банке. Наш банк работает с различными категориями заёмщиков, и мы своими клиентами довольны. Что касается портрета заёмщика, взявшего ипотечный кредит в нашем банке, то чаще всего это молодые люди в возрасте до 35 лет, служащие. Они имеют семью из трёх человек, совокупный доход которой в среднем составляет порядка 30 тысяч рублей.
Заёмщики, решающие свои жилищные вопросы посредством ипотечного кредита, как правило, отличаются высокой кредитной дисциплиной.
Александр Жилевский:
- Если рассуждать предметно, стоимость современной квартиры начинается примерно от 2,5 миллиона рублей. Предположим, нижегородец имеет 500 тысяч на первый взнос, и остальное берёт в кредит под среднюю ставку на пять - семь лет. Получается, что на оплату ипотеки ежемесячно будет уходить около сорока тысяч рублей. Тогда доход должен быть в районе 80 тысяч рублей, чтобы семья могла достойно жить, питаться, лечиться, отдыхать, давать детям образование.
Как-то я дал своим студентам задание рассчитать покупку однокомнатной квартиры в ипотеку. В итоге они сказали: "Мы поняли, что нам нужно очень много учиться, а потом очень здорово работать, чтобы это осилить". Так что идеальный заёмщик - это человек, имеющий высокий уровень дохода и готовый много и продуктивно работать.
Елена Недоспасова, вице-президент ассоциации "Нижегородская гильдия риэлторов", директор компании "Виват-Риэлти":
- Сегодня общество достигло понимания того, что ипотека нужна и полезна, она больше никого не пугает. Хотя ещё несколько лет назад нам было достаточно сложно убедить своих клиентов взять недостающую для покупки сумму в банке. Кроме того, клиентов уже интересует не ставка, которая сама по себе мало о чём говорит, а конкретный размер ежемесячного платежа. И есть понимание объективности происходящих в банковском секторе изменений.
Однако, к сожалению, не всё так гладко, как порой декларируют банки. Нередки ситуации, когда заявку на получение кредита нашим клиентом мы вынуждены отправлять сразу в несколько кредитных учреждений. Причины в том, что нет однозначно прописанных стандартов, мы не всегда получаем чёткую аргументацию в случае отказа, нередко непонятна мотивация. Поэтому мы со стороны риэлторов призываем банки к более прозрачному сотрудничеству ради нашего общего клиента.
Мнения экспертов:
Ориентир - западный стандарт
Управляющий филиалом АКБ "Абсолют Банк" (ЗАО) в г. Нижний Новгород Андрей Шагалов:
- ИПОТЕЧНОЕ кредитование является одним из наших стратегических приоритетов. Так как мы являемся банком с зарубежным участием, наша ресурсная база позволяет не только предоставлять так называемые "длинные" кредиты, но и предлагать клиентам тарифы, которые находятся в числе самых выгодных на рынке. Мы входим в пятёрку ведущих ипотечных банков страны и намерены укреплять свои позиции, в связи с чем активно расширяем продуктовую линейку. Клиент всегда может выбрать наиболее удобные для него условия ипотечного кредита.
Наша клиентская политика ориентирована на классический западный стандарт - пришедший к нам однажды клиент должен стать постоянным партнёром. Поэтому мы всегда готовы предложить заёмщику и другие банковские продукты на интересных условиях - депозиты, пластиковые карты, автокредиты. Это не только удобно и для клиента и для банка, но и, подчеркну, взаимовыгодно.
Отказ от страхования - не экономия
Начальник отдела ипотечного страхования Нижегородского филиала Росгосстраха Андрей Варютин:
- ПРИХОДИТСЯ с сожалением констатировать, что культура страхования в России только зарождается. Многие воспринимают страхование, особенно жизни и здоровья заёмщика, как обременение. Но ведь ипотечный кредит - это очень большие заёмные денежные суммы и достаточно долгие по сроку кредитные взносы. И только страховка, даже в самых неблагоприятных жизненных обстоятельствах, которые могут случиться за эти годы, может гарантировать, что квартира останется у заёмщика и его семьи. Финансовое бремя долга заёмщика компенсирует страховая компания. Росгосстрах уже имеет примеры очень солидных выплат по ипотечным кредитам - это были страховые случаи, связанные и с автоавариями, и сердечными приступами, и пожарами.
Положительная кредитная история заёмщику зачтётся
Начальник отдела развития ипотечного кредитования банка "Хоум Кредит" в Нижнем Новгороде Олег Дегтяренко:
- МЫ активно разрабатываем программы, отвечающие запросам разных категорий клиентов, и проявляем максимум лояльности. Мы можем учитывать доход четырёх созаёмщиков, предоставляем кредит без поручительства третьих лиц, даём возможность досрочного погашения с первого платежа без штрафов и комиссий, а также рассматриваем устное подтверждение дохода. Это позволяет нам быть интересными для многих потенциальных клиентов и являться более чем конкурентоспособными.
Хотелось бы дать совет всем будущим клиентам - берегите свою кредитную историю. Нередки случаи, когда люди обращаются за займом и пытаются скрыть прошлые неблаговидные ситуации. В каждом банке есть чёткая система проверки, и подобные поступки негативно отразятся на вашей репутации. Мы честны со своими клиентами и ждём того же от них. Наш банк, ещё раз подчеркну, лоялен и всегда готов предложить устраивающий всех вариант.
Новостройка в ипотеку - выгодно
Ведущий специалист по недвижимости ООО "Жилстрой-НН" Светлана Ашаева:
- ДОЛЯ сделок, когда жильё приобретается с помощью ипотечных кредитов, у нас неуклонно растёт. Это наглядно подтверждают цифры: в 2005 - 2006 годах с помощью ипотеки у нас покупали 25% имеющегося жилья, в прошлом году - 35%, а в течение первого полугодия нынешнего года показатель составил уже 39%.
За это время мы расширили партнёрские отношения с банками, теперь мы сотрудничаем более чем с двадцатью крупными и прочно зарекомендовавшими себя участниками рынка. В результате каждый потенциальный покупатель наших квартир может выбрать подходящие ему условия для получения кредита.
Спрос есть, и в дальнейшем он будет продолжать расти, так как люди поняли, насколько выгодно покупать строящееся жилье. Во-первых, его цена изначально ниже, нежели на вторичном рынке. Во-вторых, оно более современное, комфортабельное, надёжное. К тому же наши дома сдаются с ремонтом, что избавляет от дополнительных трат. Да и недвижимость постоянно только растёт в цене, так что выгода очевидна.
Необходимо государственное регулирование
Заместитель председателя Законодательного собрания Нижегородской области Ольга Сысоева:
- ГОСУДАРСТВО должно регулировать ситуацию на рынке жилья. В первую очередь, это контроль за процессом ценообразования, который должен проходить в цивилизованных рамках. Также необходимо следить за тем, чтобы в сфере строительства была здоровая конкурентная среда, которая не давала бы возможностей для различных злоупотреблений и махинаций.
Абсолютное большинство граждан не в состоянии приобрести квартиру сразу, накопив для этого необходимую сумму денег. Нужно развивать ипотечные программы и делать их максимально доступными для людей. Наряду с государством катализатором этого процесса должны выступить и работодатели. Создавая для своих работников не только достойные условия труда, но и помогая в приобретении жилья, предприятия решают важнейшую социальную задачу.
Кредиты вернулись к жизни