Какая форма управления наиболее выгодна жителям многоквартирных домов? Споры об этом идут с тех пор, как у нас появился выбор между ТСЖ и домоуправляющими компаниями.
«АиФ-НН» пригласил сторонников разных форм на дискуссионный клуб с участием представителей областной и городской власти, ДУКов и ТСЖ.
Выбор в пользу качества
Российским законодательством определены три основных варианта - непосредственное управление, создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) и передача своих прав в ведение домоуправляющей компании. Оптимальная форма управления домом та, которая обеспечивает максимальное качество услуг, признали все участники мероприятия.
- Есть примеры, когда управляющие компании работают эффективно. Но и жалобы на неэффективность ДУКов поступают регулярно. Такая же картина наблюдается в сфере ТСЖ - далеко не все жильцы бывают довольны их работой, - отметил в начале заседания Павел МАРКОВ, первый заместитель министра жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Нижегородской области.
- Возникают споры по выбору способа управления в части переходов одного дома из управляющей компании в ТСЖ и наоборот. Все они решаются через суд, - согласился Денис НОВИКОВ, заместитель директора департамента жилья и инженерной инфраструктуры Нижнего Новгорода.
Кто больше экономит?
Идея создания ТСЖ возникла для вовлечения самого собственника в хозяйственную деятельность по домоуправлению, поскольку претензии на ненадлежащее качество услуг появляются чаще всего там, где контакт между управленцами и жильцами налажен недостаточно. Люди сами относятся пассивно к планированию работ по содержанию дома, в котором живут.
- Нам необходимы приборы учёта ресурсов и энергосберегающие лампочки, - рассказала Нина МОИСЕЕВА, председатель ТСЖ № 181, № 270. - Например, в этом году мы сэкономили 300 тысяч рублей только в одном доме, где появились такие счётчики.
Федеральный закон № 261 «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности», вступивший в силу с 1 января 2010 года, обязал всех собственников устанавливать общедомовые приборы учёта. По словам Ольги КЛИМИНОЙ, председателя Нижегородской ассоциации ТСЖ, счётчики уже установлены в 80 процентах домов, подконтрольных ТСЖ.
Во главе ТСЖ - активисты
В увеличении количества ТСЖ заинтересованы и собственники, желающие контролировать расходы на содержание дома, и городские власти. Согласно условиям Фонда реформирования ЖКХ, для выделения федеральных финансовых средств городу в его жилом фонде должно быть образовано не менее 20 процентов ТСЖ от всех существующих многоквартирных домов. В Нижнем Новгороде эта цифра пока составляет 8,2 процента.
- ТСЖ хорошо, когда там есть грамотный председатель, способный эффективно управлять многоквартирным домом, - отметила Ольга Климина.
Но именно в этом кроется главная проблема: опытных управленцев среди председателей ТСЖ очень мало. Обычно это самые активные жильцы, которым приходится самостоятельно учиться управлять собственным домом буквально на ходу.
- Запал у председателя часто заканчивается уже спустя 2 - 3 года работы. К этому времени он понимает, что его соседи в управлении домом участвовать не так уж и хотят, - рассказал Валерий АРХИПОВ, руководитель ОАО «ДУК Ленинского района».
На пути к конкуренции
Понимая, что своими силами не справиться, правление ТСЖ часто обращается за помощью в частные управляющие компании. Таких УК в Нижнем становится всё больше. Все ДУКи сегодня тоже перешли в частное управление. В регионе формируется настоящий рынок коммунальных услуг, на котором растёт конкуренция.
Ценообразование и размер платы за содержание жилых помещений, по словам Дениса Новикова, никак не зависят от того, кто является собственником УК, - при любой форме управления тарифы мало отличаются от установленных муниципалитетом. По мнению экспертов, наиболее эффективной формой управления домом станет сотрудничество основных участников рынка - ТСЖ и ДУКов.
- Нам выгодно работать с ТСЖ, которые обеспечивают нам взаимодействие с жильцами. А мы нужны им, потому что обладаем большим опытом и ресурсами, - пояснил Николай ШУМИЛКОВ, руководитель ОАО «ДУК Сормовского района».
- Сотрудничать друг с другом необходимо, - отметил Михаил СУЛИМОВ, директор УК «Альтернатива». - В интересах прежде всего самих собственников жилья.
За взаимодействие и Сергей ГРУЗДЕВ, директор УК «Восток-II», который считает, что тогда быстрее решаются вопросы качественного содержания и ремонта имущества, вопросы неплатежей.
- Должны быть прозрачные правила игры, единые для всех участников, - призвал Алексей НОГИНОВ, зам. генерального директора по маркетингу ООО «Центр - СБК». - Мы приходим к настоящему рынку. Сейчас он пока ещё дикий, и нам предстоит сделать его цивилизованным.
ДУК (УК)
Преимущества:
собственники не несут затрат на создание юридического лица (ТСЖ);
уменьшение расходов за счёт содержания квалифицированных специалистов, которых ТСЖ приходится нанимать;
многолетние отлаженные связи с подрядными организациями, единые договора на все обслуживаемые дома (как следствие – оптимизация расходов).
Недостатки:
собственники разобщены, у них нет налаженного взаимодействия с УК;
платежи за содержание (или ремонт) поступают на расчётный счёт УК, у жильцов нет возможности контролировать расходование средств.
ТСЖ
Преимущества:
собственники вовлечены в процесс управления многоквартирным домом;
живут в другом налоговом поле, платят значительно меньше налогов, чем УК;
собственники сами осуществляют контроль денежных средств.
Недостатки:
жильцы несут затраты по созданию юридического лица (ТСЖ);
собственники чаще всего не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для формирования заказа подрядчикам;
в голосованиях приоритет на стороне большинства, мнение остальных никого не волнует.
Кто в доме хозяин? (16.08.2006)