Как купить квартиру в строящемся доме и не прогореть: 5 важных советов

Как защищены дольщики сейчас? Разобраться читателям «АиФ-НН» помогут наши эксперты.

Смотрите на лицо

На что обратить внимание при заключении договора на покупку строящегося жилья?

Купить квартиру на этапе строительства можно, заключив договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, а также получив жилищный сертификат или вступив в жилищно-строительный кооператив. Самый распространённый вариант для нашей области - долёвка.

- Смотрите, с кем вы заключаете договор. Застройщик не может быть гражданином или ИП - только юрлицом. Изучите проектную декларацию строящегося жилья. В ней указывают те объекты, которые застройщик уже сдал. Положения проекта договора лучше показать юристу, который занимается практикой по долевому участию.

И не спешите расставаться с деньгами - передайте их застройщику только после госрегистрации договора о долевом участии в Федеральной регистрационной службе, - подчёркивает руководитель сектора по работе с гражданами, пострадавшими в ходе недобросовестных действий застройщиков, минсоцполитики региона Олег МИРОШКИН.

- Не соглашайтесь подписывать никакие предварительные договоры купли-продажи или инвестиционные договоры, - предостерегает юрист Александр МАСЛОВ. - Сейчас после принятия целого ряда законов риск, что дольщик не получит своей квартиры, снижен. Договор долевого участия нивелирует такие риски, как двойные продажи, столь распространённые в начале 2000-х, и предоставляет дольщику широкие права на информацию. Но нужно помнить, что договор - это правовой инструмент, он не снизит ваши экономические риски, если у застройщика не хватит средств достроить дом.

Несданные, но заселенные долгострои Нижнего готовятся к сдаче>>

Сорвали сроки

Застройщик не сдаёт дом вовремя, затягивает сроки сдачи. Что делать?

- Всего в Нижегородской области 34 строящихся объекта, на которых были нарушены сроки сдачи дома. Они находятся на контроле у прокуроров районов, ведётся мониторинг ситуации, работа с застройщиком, - говорит начальник управления по надзору за соблюдением федерального законодательства прокуратуры Нижегородской области Дмитрий РЫЖОВ. - Если застройщик нарушает срок сдачи, прокуратура выносит ему представление об устранении нарушений. Федеральный закон № 214 предусматривает продление сроков, но застройщик должен уведомить об этом дольщиков и заключить с ними дополнительное соглашение. Если застройщик умышленно затягивает сроки, тем самым обманывая дольщиков, будет инициирована прокурорская проверка на предмет выявления состава преступления.

По словам А. Маслова, по федеральному закону от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» при срыве сроков передачи квартиры застройщик обязан выплатить дольщику неустойку - 1/150 ставки рефинансирования Центробанка России за каждый день просрочки. Сейчас ставка ЦБ - 8,25%, то есть пени будет составлять около 20% годовых.

- Правда, по сложившейся в нашем регионе практике суды общей юрисдикции взыскивают с застройщика более 100 тыс. руб. неустойки, - говорит юрист.

Коллаж Елены Гордеевой

Как оживить застывшие стройки >>

От фундамента до сдачи

Банки предлагают покупать квартиры у аккредитованных финансовой организацией застройщиков. Кто гарантирует, что дом будет достроен?

- Кредитование покупки жилья на этапе строительства дома - это, пожалуй, самый рискованный вид займов. Все мы помним кризисные годы, когда стройки вставали, дольщики не могли выплачивать ипотеку, а банки продать залоговое имущество в недостроенном доме в счёт погашения займа. Поэтому с 2009 года мы проводим такую процедуру, как аккредитация застройщиков, - рассказывает начальник управления по работе с партнёрами головного отделения по Нижегородской области Волго-Вятского банка Сбербанка России Олег КОРНИЛОВ. - Банк оценивает застройщика по таким критериям: репутация, история на рынке, количество сданных объектов. Чем лучше эти показатели, тем ниже требования банка к аккредитации стройплощадки. Самый надёжный застройщик может пройти эту процедуру ещё на этапе котлована. Покупая квартиру у аккредитованных фирм, дольщик не должен предоставлять в банк залоговое имущество помимо строящейся квартиры. Второй тип аккредитации - это проверка застройщиков, которые возводят объекты за счёт средств банка. Тогда финансовая организация, полностью проверив заёмщика, контролирует весь процесс стройки - от фундамента до сдачи дома.

Застройщика узнаю по... домам >>

Страховка от застройщика

С нового года застройщиков обяжут страховать строящиеся объекты. Что это даст дольщикам?

С 1 января 2014 года на федеральном уровне вводится обязательное страхование строящихся объектов либо поручительство банка. По словам Олега Мирошкина, эта мера может гарантировать возврат денег дольщикам, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства. Застройщики могут создать общество взаимного страхования, откуда и пойдут выплаты дольщикам, либо заключить договор со страховой компанией, которая будет в случае чего компенсировать ущерб.

- Нужно понимать, что при обязательном страховании на плечи застройщиков ложатся дополнительные расходы. Тарифы пока не установлены. Даже если это будет 1% с дома, страховка на одно здание встанет в 4-5 млн руб. Чтобы потребителю было понятно - это дополнительно 1000 руб. на 1 кв.м. Застройщики сами будут решать, повышать цену или нет, - говорит директор по маркетингу строительной компании «Жилстрой-НН» Ольга САЖИНА. - К вопросу о страховых выплатах: Минрегионразвития в этом году определил стоимость квадратного метра для Нижегородской области как 34 600 руб. Представьте, дольщик платил по 50 тыс. рублей 1 кв.м в заречной части города или по 80 тыс. - в нагорной. Предположим, застройщик не может достроить дом, и клиент получает страховку при оценке квадратного метра в 34,6 тыс. руб. А представьте, если разорится страховая компания?..

Дешевле или безопаснее?

Правда, что купить квартиру на стадии котлована дешевле? И какова цена такой дешевизны?

- Рост цены по мере возведения дома составляет от 30 до 40%. Конечно, это ещё зависит и от политики самого застройщика. Вы действительно можете купить дешевле на этапе строительства - это эффективная мера, но вы должны рассчитать все риски, и правильно оценить свои финансовые возможности и учитывать сроки строительства. Готовы ли вы заплатить сейчас, а с заселением подождать? - рассуждает начальник отдела продаж филиала строительной компании «Ойкумена» в Нижнем Новгороде Евгений ФИЛИППОВ. - Проверенная политика, когда застройщик ведёт строительство не только за счёт средств дольщиков, но и при поддержке надёжных партнёров - например, банков. При выборе квартиры на этапе котлована для вас очень важным моментом должна стать репутация застройщика.

Обращайте внимание на заниженную цену - это должно вызвать ваше подозрение. Кроме того, смотрите на сроки строительства.

- При коротких сроках можно прогнозировать, как поведёт себя рынок стройматериалов. А при длительных сроках возведения скачки могут быть до 30%, и тогда застройщик не сможет продавать по тем ценам, которые заявил изначально. В итоге не рассчитал свои силы и… недостроил дом, - констатирует Ольга Сажина.

Смотрите также:

• Право на деньги. Как будут защищать дольщиков? →
• Как не стать обманутым дольщиком →
• Застройщика узнаю по... домам →