Квадрат нынче дорог. Что происходит на рынке жилья?

Жильё всё дороже: где-то за полтора года цены поднялись на 15%, где-то – больше чем на треть. Но при любой цене «квадрата» жизнь идёт, создаются семьи, рождаются дети. Решать квартирный вопрос всё равно надо. Как люди это делают? И на что советуют обратить внимание специалисты?

В долгах, как в шелках

Семья Ивченко из Нижнего Новгорода давно мечтала о просторной квартире в хорошем районе. Но даже стандартные однокомнатные в новостройках в центре им были не по карману. Риелтор предложила присмотреться к другим районам – за такие деньги там «трёшки» идут. Вскоре нашлась трёхкомнатная квартира «всего» за 7,5 млн руб.

«Мы затеяли ремонт с перепланировкой, – вспоминает глава семьи Олег Ивченко. – Пришлось почти год снимать квартиру за 15 тыс. руб. в месяц. Бригада, которая взялась за наше новое жильё, запросила только за работу 1,5 млн руб. Меняли окна, батареи, коммуникации, сантехнику, ставили новые двери, заливали полы, шпаклёвки только тонны ушло!» 

По подсчётам Олега Ивченко, ремонт обошёлся почти в половину стоимости доступной «трёшки». В сумме им хватило бы на двухкомнатную квартиру в центре с черновой отделкой: «Сделали бы чистовую отделку хорошими материалами и успокоились бы, а теперь за ремонт в долгах, как в шелках».

Спасибо родителям и детям

Кириллу и Марине из Ярославля, казалось бы, повезло: поженились они студентами и в подарок от родителей получили комнату в коммуналке. Но бабушка-соседка оказалась довольно скандальной… Жить было невыносимо. Молодые стали изо всех сил копить на маленькую, но свою квартиру. Но получалось плохо и медленно, а Марина ждала ребёнка… Снова помогли родители: согласились купить однокомнатную квартиру, предварительно продав коммуналку, но с условием – оставшуюся стоимость частями раз в месяц молодые будут возвращать. Кирилл и Марина посчитали, что это разумный и рациональный подход.

Так благодаря стартовым деньгам молодая семья сначала купила «однушку». Сегодня они уже выплачивают ипотеку за «трёшку» и ждут второго малыша, к которому «прилагается» материнский капитал.

Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году? Прогнозы экспертов Подробнее

Марину и Володю из Рязани мама с папой, напротив, активно отговаривали от ипотеки: мол, цены должны начать падать из-за насыщенности рынка. Родителям не нравилось, что пара влезает в серьёзные долги, а второй малыш уже на подходе.

«Но мы понимали: потом будет не до того. В сентябре 2020 года взяли трёхкомнатную квартиру за 3,1 млн руб. с ещё советским ремонтом, – говорят ребята. – Но сейчас такая стоит уже не меньше 5 млн! Мы бы не потянули».

Конечно, кредит на семейный бюджет давит, и ремонт семья делает второй год: «Но это наша квартира!» 

Отдельно, но с соседями

И всё же далеко не всегда переезд в собственную квартиру дарит море позитивных эмоций. Анастасия и Виктор из Владимира – «счастливые» обладатели трёхкомнатной квартиры в новостройке. На жильё им собирали всем миром – одни родители продали бабушкину «двушку» и земельный участок, другие помогли деньгами. Молодые сделали скромный ремонт и переехали.

«Стены тончайшие – слышно буквально всё: кашель, кухонные разговоры, телевизор... – делится открытием Анастасия. – Прошло полгода, а мы не свыклись с постоянным присутствием соседей в нашей жизни. Думаем делать звукоизоляцию, хоть это дорого. Продавать квартиру жалко, но знали бы мы заранее, что стены «картонные», – искали бы варианты лучше».

Может быть, людям без надежды на отдельное жильё проблемы пары покажутся мелкими. Но из этой истории ясно: выбирать квартиру в новостройке нужно тщательно…

Цены на жилье «идут в гору». Что будет с рынком недвижимости в 2022 году Подробнее

Советы эксперта

Мастер ремонтных работ Максим Малышев:

«Многие говорят о зачастую невысоком качестве нового жилья. Но и на вторичном рынке квартиры часто с «сюрпризами». Вроде есть неплохой ремонт, а начинаешь демонтировать гипсокартон или пластиковые панели, а за ними – плесень, грибок, ужасная проводка и прогнившие коммуникации.

Много где во вторичке «гуляют» потолки, стены, полы, дверные проёмы. Перепады могут достигать 10-15 см. Устранять это сложно и дорого – иногда легче снести стену. Не тешьте себя иллюзиями, что всё поправимо. Например, иногда входная дверь стоит 10 тыс. руб., а за установку её в проблемный проём возьмут все 20 тыс.

Приглядитесь к общему состоянию дома: оцените трещины в стенах, состояние общедомовых коммуникаций… Узнайте у соседей, не течёт ли крыша, не прорывает ли трубы.

В новостройках – свои «подводные камни». В некоторых малоэтажных новых многоквартирных домах я встречал фанерные стены между квартирами. Порой у людей не было отопления в одной из комнат, но их убеждали подписать документы о приёмке квартиры, обещая неисправность устранить позже. И не устраняли. То же самое с пластиковыми окнами, из которых отчаянно дует.

А ещё многие забывают, что новый дом так или иначе даёт усадку. Ремонт стоит начинать через полгода-год».

Ставка растёт, доходы падают

Сейчас время присмотреться к рынку жилья и не торопиться с покупкой.

«Спрос на жильё в 2021 году был огромным, - говорит Альбина Гладышева, президент Нижегородской гильдии риелторов. -  Тому способствовали госпрограммы и низкая банковская ставка по ипотеке – в среднем 7%. После нового года на рынке традиционное затишье. На продаже в основном квартиры со «сложной судьбой» (обременение, залоги, огромные долги за ЖКУ, завышенная стоимость).

Постоянный рост цен на стройматериалы и в дальнейшем негативно скажется на желании россиян покупать жильё.

Люди привыкли к определённой цене на квадратный метр, и если она растёт в прогрессии, это не значит, что в кармане покупателя становится больше денег.

Кроме того, застройщики, пытаясь сэкономить, могут прибегать к услугам неквалифицированных строительных бригад, это снижает качество жилья и ведёт к срыву сроков сдачи.

В конце 2021 года все пытались «прыгнуть в последний вагон» и получить ипотеку по старым ставкам. Но средняя банковская ставка по ипотеке к середине декабря в России уже достигла 9,58%. В 2022 году она может подняться выше 11%. Пока молодые семьи, основные покупатели жилья, приспособятся к новым реалиям, нарожают вторых и третьих детей, чтобы компенсировать ипотеку! На это нужно время. Продавцы будут вынуждены снижать цены.

А людям со свободными деньгами советовала бы немного подождать и посмотреть, что будет дальше».

Сколько жилья сдают?

Ярославская область:

• в 2019 году – 777 тыс. кв. м,
• в 2020 году – более 720 тыс. кв. м,
• в 2021 году – по плану 758 тыс. кв. м.

Нижегородская область:

• В 2019 году - 1,4 млн кв. м,
• в 2020 году – 1,48 млн кв. м,
• план 2021 года - 1,57 млн «квадратов».

Владимирская область:

• в 2019 году - 745,4 тыс. кв. м,
• в 2020 году (I полугодие) – 313 тыс. кв.м,
• В 2021 году (план) - 834 тыс. кв. м.

Рязанская область

• 2019 год - 796,6 тыс. кв. м,
• 2020 год - почти 647 тыс. кв.м,
• 2021 (план) – не менее 756 тыс. кв. м.

Почему купить квартиру становится невозможно? Подробнее

Что с ценами

Ярославская область:

Средняя цена кв. метра для социальных программ в Ярославской области – 44 339 руб. (3-й квартал 2021 года).

Цены на новостройки в центре Ярославля (Горвал, Кировский район): 1-комн. квартира – от 2,8 млн руб., 2-комн. квартира – от 6,6 млн руб., 3-комн. квартира – от 7,2 млн руб.

В 2019 году стоимость одного квадратного метра в новостройках Ярославля составляла 48 тыс. руб. Но в период с августа 2020 года по август 2021-го Ярославль стал лидером по росту средней стоимости метра в новостройках среди городов с населением от 500 тыс. до 1 млн жителей. Если в августе 2020 года один квадратный метр в Ярославле стоил 55 тыс. руб., то в августе 2021 года – 73 тыс. руб.

Нижегородская область:

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья на IV квартал 2021 года в Нижегородской области – 57 937 руб. Годовой рост – 34%, при этом средний показатель по стране в 15% (города-миллионники в эту статистику не входят).

Стоимость однокомнатной квартиры в новостройке в центре города начинается от 5,5 млн руб. и до 6,5 млн руб. 2-комнатные квартиры можно в среднем приобрести от 7 млн до 10 млн руб., трёхкомнатные – от 10 млн руб. По оценкам экспертов, только за 2021 год стоимость жилья в Нижнем Новгороде выросла на 43%, чуть ли не в два раза. Одна из причин, по мнению специалистов, – малое количество вводимого нового жилья.

Рязанская область:

В III квартале 2021 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке в Рязанской области достигала 63,5 тыс. руб., на вторичном – 59, 2 тыс. Средняя цена однокомнатной квартиры в центре Рязани – 3 млн руб., «двушки» – 4,5 млн, «трёшки» – 6 млн и выше. За 2019-2021 годы средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 50%, на вторичном – на 34%.

Владимирская область:

Средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья во Владимирской области – около 39,4 тыс. руб. За три года этот показатель вырос почти на 2 тыс. руб. Цены на квартиры в новостройках Владимира «дружелюбными» назвать сложно: «однушка» в среднем – более 2,8 млн. рублей. Двухкомнатная квартира – не менее 4 млн руб., «трёшка» – около 5 млн руб.