Как заплатить банку меньше процентов по ипотеке? Почему банки отказывают в выдаче кредитов? Как изменить условия по платежам? На эти вопросы ответили эксперты.
Причины отказов в ипотеке
Основная причина отказов – негативная кредитная история. Банки обращают внимание на количество просрочек, их продолжительность, и если просрочки длительные, например, больше 90 дней, то, скорее всего, это будет стоп-фактором в выдаче кредита. Несоблюдение платежной дисциплины является причиной около половины отказов. При этом потенциальный заемщик может исправить свою кредитную историю, например, восстановив своевременное выполнение обязательств по имеющимся займам. В некоторых случаях банки также используют механизм т.н. «кредитной амнистии» - некоторые просроченные платежи не анализируются при принятии решения за сроком давности.
Вторая причина отказа - уровень зарплаты и расходы заемщика. Желательно, чтобы не больше 50-60 процентов от дохода семьи уходило на оплату всех обязательств, включая новый кредит. Часто высокий уровень закредитованности не позволяет заемщику получить новый кредит.
Третья причина отказа – предоставление потенциальным заемщиком недостоверных сведений, например, об уровне доходов, месте работы, контактных данных и др.
Четвертая причина - небольшой трудовой стаж. Длительный трудовой стаж дает основания считать потенциального заемщика надежным.
Пятая причина - возраст заемщика: отказать в ипотеке могут тем, кому еще не исполнилось 21, и тем, кто старше 65 лет на момент погашения кредита. Возможны частные исключения для хороших и платежеспособных клиентов. Во внимание в первую очередь принимается возможность поддерживать заявленный уровень дохода.
Наличие положительной кредитной истории, достаточного уровня дохода, продолжительного трудового стажа, надежного работодателя и предоставление достоверных персональных данных повышают шансы заемщика на положительное решение о выдаче банком ипотечного кредита. Наличие значительного первоначального взноса и активов также будут преимуществом. У многих банков в процесс принятия решений встроена скоринговая оценка на база анкетных данных и данных из бюро кредитных историй.
Инструменты для снижения кредитной нагрузки
Рефинансирование позволяет изменить условия кредита в том случае, если банк-кредитор отказывает клиенту в пересмотре условий действующего договора. Для одних клиентов актуально снижение процентной ставки. Например, в середине 2016 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составляла около 13%, а в 2018 – уже 9,5 %, в апреле 2019 – 10,56%. Для других клиентов важно изменить срок кредита, например, в сторону увеличения и тем самым снизить кредитную нагрузку. Или, наоборот, сократить срок для того, чтобы скорее выплатить кредит. В любом случае выгода от рефинансирования кредита должна рассчитываться индивидуально для каждого конкретного случая, с учетом фактического срока обслуживания кредита, изменения финансовой ситуации каждого заемщика и прочих параметров.
Директор территориального офиса Росбанка в Нижнем Новгороде Татьяна Ермакова поясняет:
«Прежде всего клиент должен подать заявку и получить решение банка – будущего кредитора, назовем его – «новый» банк. При этом принимается во внимание качество обслуживания кредита клиентом и остаток ссудной задолженности в, соответственно, «старом» банке. После получения одобрения клиент подает заявление в «старый» банк на полное досрочное погашение кредита. После подписания кредитного договора в «новом» банке, кредитные средства перечисляются на счет клиента в «старом» банке. Далее клиент должен предоставить справку – подтверждение целевого использования средств (т.е. перечисления их на полное досрочное погашение) в «новый» банк. С момента перечисления средств отчитывается срок рефинансируемого кредита клиента в «новом» банке». Также в финансовой структуре отмечают, что условия обслуживания кредита могут зависеть от срока регистрации клиентом закладной в пользу «нового» банка. Клиент в обязательном порядке должен снять обременение «старого» банка и зарегистрировать залог в пользу «нового» кредитора. Так, например, в Росбанке процентная ставка по кредиту снизится на 1 процентный пункт, если подтверждение регистрации залога будет направлено в банк в течение 90 дней с даты сделки.
Как заплатить банку меньше процентов по ипотеке и сократить срок кредита?
Такую возможность заемщикам предоставляет программа «Платеж 1 раз в 14 дней». Чтобы выяснить в чем суть программы и в чем ее принципиальное отличие от обычного досрочного погашения мы обратились в «Росбанк Дом».
Что это такое?
«Как следует из названия, клиент в рамках программы вносит платежи по кредиту не раз в месяц, как обычно по большинству кредитных программ во всех банках, а каждые две недели, - рассказывает руководитель операционно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Нижнем Новгороде Мария Золина. – При этом сумма «ежемесячного» платежа для превращения в «ежедвухнедельный» делится на два. В году 12 месяцев, но двухнедельных периодов не 24, а 26 – получается, заемщик фактически осуществляет платеж за 1 дополнительный месяц».
Как результат, клиент выплачивает банку кредит быстрее и значительно уменьшает сумму процентных выплат. Например, если взять ипотечный кредит со ставкой 11% годовых, суммой 3 миллиона рублей и сроком 15 лет и перевести его на схему погашения раз в две недели, то процентные выплаты уменьшатся более чем на 650 тыс. рублей, а ипотека будет выплачена на 2 года и 8 месяцев быстрее.
Но чем это отличается от обычного досрочного погашения?
По словам спикера, в данной программе клиент делает досрочное погашение постоянно, а не время от времени. Это значит, что сумма основного долга («тело» кредита) уменьшается быстрее. Соответственно, проценты по кредиту (которые начисляются именно на сумму основного долга) также становятся меньше.
Если сравнить два варианта досрочного погашения - платеж 1 раз в 2 недели или досрочное погашение раз в год в размере ежемесячного платежа – то в первом случае процентные выплаты уменьшатся на большую сумму.
…Можно ли взять второй кредит?