Как не обмануться при покупке квартиры в строящемся доме

Статья по теме

Пока дом рушится - платите за капремонт. Парадоксы жизни в аварийном жилье

Что делать, если вы вложились в жильё, которое только возводится, а стройка замерла? Как получить свою квартиру, за которую заплачены деньги? Как выбрать добросовестного застройщика, который доведёт начатое до конца?

Если идти в суд

Права дольщиков защищает федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве много-

квартирных домов…». Кроме того, есть региональный закон № 146 «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области».

- Судьба дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиков, определяется тем, попадают ли они под действие федерального закона, - рассказывает Михаил Черепнов, руководитель судебно-арбитражной практики юридической компании. - А также нужно учитывать, в каком состоянии находится застройщик - либо он временно испытывает финансовые сложности, либо находится в стадии банкротства.

Закон предоставляет широкий спектр помощи. Во-первых, взыскание неустойки за каждый день просрочки сдачи дома. Во-вторых, расторжение договора долевого участия в строительстве, требование возврата внесённых ранее денежных средств и неустойки.

По мнению юриста, в данном случае лучше всего выбрать судебный порядок решения вопросов: суд чаще всего встаёт на сторону дольщиков. Правда, даже если у застройщика остались на счету деньги, скорее всего, получат их только первые дольщики, которые обратились в суд. На остальных просто не хватит.

- К сожалению, по российскому законодательству о банкротстве физические лица, граждане стоят далеко не на первой строчке рейтинга кредиторов, прописанного в Гражданском кодексе РФ, - говорит Андрей Воронин, начальник управления инвестпрограмм и капитального строительства министерства социальной политики области.

- Если судебное решение не выполняется и не помогает служба судебных приставов, в этом случае ничего не остаётся, как обращаться в органы власти за помощью, - считает эксперт.

Если поможет государство

- Официально в список-реестр домов, которые будут достроены за счёт средств регионального бюджета до конца 2012 года, входят 10 зданий, - говорит Валерий Быченков, замминистра социальной политики области. - Чтобы воспользоваться госпомощью для достройки дома, нужны следующие условия: фирма должна объявить себя банкротом или ликвидироваться, чтобы дольщикам уже не у кого было искать правды; дольщики должны быть включены в реестр пострадавших, а их дома - в план-график. Но процедура эта, к сожалению, длительная и сложная. Сложности в том, что дольщики должны выбрать организационную форму - ТСЖ либо строительный кооператив, взять в собственность землю, оформить проектно-сметную документацию, которая должна пройти экспертизу. И вот когда понятна цена вопроса, дольщики выходят на министерство соцполитики области, и мы ищем финансирование.

Но далеко не всем дольщикам могут дать статус обманутых или пострадавших. Есть ситуации, когда застройщик из-за кризиса просто вяло ведёт работы или ищет кредитные средства. Основания для включения в перечень претендентов на госпомощь в этом случае нет.

- Стоит отметить, что пока застройщик «жив», даже если у него нет денег, гораздо проще собрать все документы и завершить строительство, - уточнил Андрей Воронин.

Если остались силы

Если помощи государства пока не видать, а застройщик не собирается возводить дом и на счетах его фирмы пусто, Андрей Воронин тоже советует обратиться в суд. Попросить признать дом объектом незавершённого строительства и легализовать таким образом свои права на жильё. Это необходимо, чтобы застройщик не перепродал квартиры ещё раз и чтобы квартиры не вошли в конкурсную массу при банкротстве.

Порой дольщики принимают решение создать ТСЖ и достроить дом самим. Эксперты констатируют: чем дольше стоит дом, тем дороже стоит его сдать. В этом случае администрации также оказывают поддержку разного характера, чтобы минимизировать расходы жителей.

Правда, по словам Михаила Черепнова, если степень готовности дома менее 80% и застройщик ликвидирован, тогда дольщики не смогут зарегистрировать право собственности на объект незавершённого строительства.

Если долгострой заселён

В Нижнем Новгороде, по данным управления строительства администрации Нижнего Новгорода, около 40 проблемных площадок, возведение домов на которых не произведено в нормативный срок. В их числе - 10 заселённых долгостроев, которые не сданы в эксплуатацию, но люди в них уже живут. И не могут оформить право собственности.

- Порой застройщик сам не виноват в долгостроях. Затянул строительство - поменялись законодательные нормы, и он уже не может получить положительное заключение и сдать дом, - говорит Наталья Маслова, заместитель начальника управления строительства администрации Нижнего Новгорода. - В этом случае можно ввести такой дом в судебном порядке. ТСЖ или застройщик обращается в суд обязать администрацию города дать заключение о вводе в эксплуатацию. Обязательно должна быть экспертиза, подтверждающая, что дом выполнен согласно строительным нормам и правилам, а земля оформлена.

Если вы решились

Если вы ещё не дольщик, не спешите им быть. Советы экспертов жаждущим купить жильё достаточно просты и понятны.

- Обратите внимание на стоимость квадратного метра. Слишком низкая цена должна вас насторожить: а хватит ли этих средств, чтобы построить дом, - советует Валерий Быченков. - Лучше покупать дом, уже сданный в эксплуатацию или хотя бы в 40-70%-ной готовности.

- Определитесь с микрорайоном и изучите весь рынок жилья в этом месте, ценовые характеристики. Как можно больше информации соберите о застройщике: выясните, какие проекты он уже успешно реализовал, были ли нарушения в его работе, как отзываются о фирме жильцы уже построенных домов. Вам нужно узнать о репутации застройщика. Стоит обратить внимание даже на офис.

И не спешите подписывать договор - посоветуйтесь с юристом. Вам должны предложить договор долевого участия в строительтстве, а не какой-то другой документ. Покупка квартиры порой бывает раз в жизни, поэтому нужно отнестись к ней со всей серьёзностью.