Почему сегодня так различаются цены за жильё у разных застройщиков? Вроде строят типичные здания. Из чего складывается себестоимость квадратного метра? Высокая цена за «квадрат» - всегда ли гарантия высокого качества строительства?
- Себестоимость - это не только цена «коробки» здания. Это понятие включает в себя множество составляющих, - объясняет Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы. - Во-первых, застройщик получает землю на аукционе и фактически выкупает право аренды на участок у облправительства. Если он находится в городской черте, часто земля не освобождена от прав третьих лиц - например, застройщик вынужден расселять жильцов ветхого фонда. Таким образом, на цену квадратного метра «падает» стоимость выкупа земельного участка и его освобождения.
Во-вторых, в историческом центре Нижнего нельзя возводить дома выше 6 этажей, что ограничивает застройщика в доходной части проекта (получении прибыли от продажи квартир). Это при том, что земля в центре изначально дорогая. На участках часто расположен ветхий фонд, который нужно расселять.
В-третьих, цена проектирования у нижегородских застройщиков схожая. Правда, те, кто строит в исторической части, должны больше вкладывать средств в разработку архитектурных решений - это не типовые дома, которые возводят в спальных микрорайонах, констатирует эксперт.
В-четвёртых, на себестоимость влияет проведение и подключение инженерных коммуникаций - в разных проектах цена может существенно разниться. А также многое зависит от технологии строительства - панельные дома дешевле, чем кирпичные.
- В этом году значительно подорожали стройматериалы, поэтому и стоимость генподряда выросла на 20%. Удешевляет строительство собственное производство, - говорит Т. Романчева. - В Нижегородской области самая высокая себестоимость жилья из-за недоступности строительных материалов - они все привозные. Влияет на цену вопроса и комплексное развитие территории микрорайона - застройщику нужно построить ещё и дошкольное учреждение, обеспечить квартал парковками. В конечном итоге все эти расходы ложатся на плечи застройщиков и покупателей жилья.
- Высокая цена 1 кв. м - не всегда гарантия высокого качества строительства. Хотя, разумеется, элитные проекты стоят дорого. При выборе квартиры обращайте внимание не только на цену, но и на множество факторов - репутацию застройщика, наличие всего пакета разрешительной документации, реализованные проекты.
4 июля опубликованы изменения в законодательство о саморегулируемых организациях (СРО) в строительстве, которые могут сказаться на себестоимости 1 кв. м жилья. Поправки предполагают введение дополнительного финансового обременения на крупных застройщиков и генподрядчиков, работающих по контрактной системе госзакупок РФ. Компании, участвующие в жилищных госпрограммах (например, расселения ветхого фонда или поддержки молодых специалистов), должны оплачивать взносы в дополнительный компенсационный фонд, сформированный СРО.
Закон направлен на повышение ответственности строительных организаций. Если компания не выполнит свои обязательства, ущерб покроют из компенсационного фонда. Есть гарантии, что работы выполнят надлежащего качества и в срок. Закон предполагает дополнительную финансовую нагрузку на строительные компании, в первую очередь на крупные, что не может не увеличить себестоимость 1 кв. м. Дополнительные расходы строительные компании в итоге перекладывают на плечи покупателей.