Стоит ли ожидать смягчения условий на посткризисном рынке ипотечного кредитования?
Сумасшедший провал
- 2008-2009 годы, прошедшие в условиях финансового кризиса, заставили большинство банков пересмотреть свою стратегию планирования рисков. Во многом это нашло отражение на рынке ипотечного кредитования. Банки, которые продолжали предлагать ипотеку своим клиентам, можно было пересчитать, как говорится, по пальцам, - говорит Екатерина АРСЕНТЬЕВА, начальник отдела розничного кредитования Нижегородского филиала АК Барс Банк ОАО.
- У большинства кредитных учреждений в начале 2009 года был сумасшедший провал в отношении ипотечного кредитования - вплоть до остановки какой бы то ни было деятельности в этой сфере на определённый срок, - соглашается с коллегой Виктор РЕШЕТОВ, управляющий филиалом ЗАО «Банк ЖилФинанс» в Нижнем Новгороде.
Нужно понимать, что на ситуацию на рынке жилищного кредитования влияет не один, а совокупность различных факторов.
- Ипотека для банков - это долгосрочное кредитование, которое даже с учётом залога предполагает повышенные кредитные, процентные риски и риск ликвидности, - поясняет Виктор Решетов. - Кроме того, как показала ситуация на рынке жилья за последние годы, колебания по стоимости жилья (до 50%) могут быть сравнимы с колебаниями на рынках вкладов, ценных бумаг, валюты, что снижает ликвидность залога и повышает кредитный риск для банков.
В условиях неопределённости финансовые организации здорово рискуют. Именно поэтому кредиторы более осторожны в вопросах ипотечного кредитования. Они начали более внимательно подходить к заявкам заёмщиков; критерии предоставления кредитов были ужесточены, от определённых программ банки просто оказывались.
Стабильные источники
Эксперты подчёркивают, что с начала 2010 года ситуация на ипотечном рынке заметно оживилась. По словам Екатерины Арсентьевой, снизились цены на жильё, а значительная часть россиян в той или иной мере оправилась от последствий финансового кризиса и обзавелась стабильными источниками доходов:
- На этом фоне банки вновь возобновили жилищное кредитование. Более того, наиболее крупные финансовые организации уже предлагают условия, близкие к докризисным. Тенденция к увеличению количества и разнообразия ипотечных продуктов от банков очевидна уже сейчас и будет планомерно развиваться вместе с самой отраслью.
По мнению Виктора Решетова, возвращению ипотеки на массовый рынок способствовало в том числе государство:
- На данный момент в условиях отсутствия на рынке достаточно дешёвых долгосрочных ресурсов основным поставщиком таких средств является государство, и от его политики зависят возможности банков по доступному кредитованию жилья для населения.
Вливание госсредств на рынок жилищного кредитования осуществляется либо через Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), либо через коммерческие банки с государственным участием. Если уровень процентных ставок по ипотеке у коммерческих структур достигает 16-19%, то по государственным программам можно получить заём под 9-13%. Если на рынке появляются такие ставки, банкам ничего не остаётся, как снижать проценты, чтобы не потерять клиентов. Ипотека становится более доступной.
Кроме того, по словам экспертов, на оживление потребителей повлияла и стабилизация цен за квадратный метр как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Пойти навстречу
Одна из отличительных особенностей посткризисного рынка жилищного кредитования - смягчение условий для тех, кто уже взял деньги. Если раньше банки неохотно шли на реструктуризацию долгов, то сейчас просто вынуждены предлагать такие меры. Применяются и другие льготные условия, как, например, пересмотр графика погашения.
- Часть банков старается войти в положение заёмщиков, - утверждает Виктор Решетов. - Если кредитор видит, что люди хотят остаться в своём жилье, пытаются возвращать долги, то идёт навстречу. Но это, конечно, не касается тех клиентов, которые уже не смогут восстановить свою платёжеспособность.
В этом случае, как считают специалисты, тянуть время бесполезно, ведь сумма просроченной задолженности только растёт. Поэтому банки вынуждены решать вопрос через продажу недвижимости, чтобы погасить кредит.
Разморозят «корректора»
Оживление наблюдается. А вот стоит ли ждать дальнейшего смягчения условий, понижения процентных ставок?
- Сегодняшние предложения банков в плане процентных ставок выглядят абсолютно реальными, - считает Екатерина Арсентьева. - Однако при сохранении экономической конъюнктуры, а также при дальнейшем содействии со стороны государства в будущем следует ожидать улучшения условий по ипотечным кредитам, в том числе и снижения процентов по ипотеке.
- Сложно строить какие-либо прогнозы, - говорит Виктор Решетов. - Можно ли говорить, что полностью восстановился рынок? Скорее всего, нельзя: и по темпам строительства, и по объёмам выдаваемых кредитов, которые сейчас существуют, мы ещё не достигли докризисного уровня.
Возможно, рост спроса будет связан опять же с государственными программами кредитования строящегося жилья (многоквартирных домов и малоэтажного строительства), проектов, которые были заморожены с конца 2008 года. К примеру, АИЖК уже запустило программу «Новостройка», которая реализуется через аккредитованные кредитные учреждения. Размер ставок по данным программам будет на уровне 11%. По мнению экспертов, это направление работы сможет скорректировать тенденции по росту объёмов ипотеки.
Проценты против метров 
Долгая дорога домой: кому дают ипотеку и как ее погасить