Кому сегодня доступно ипотечное кредитование? Станут ли более выгодными для клиентов условия жилищных займов в этом году? Об этом говорили эксперты на круглом столе «Новое дыхание ипотеки» в пресс-центре «АиФ-НН».
Зависимые ставки
Квартирный вопрос стал извечной проблемой россиян. И год от года лучше с нашими жилищными условиями не становится. Мы ждём у моря погоды, думаем, что ставки станут низкими и мы сможем позволить себе купить квартиру. К примеру, в европейских странах ипотеку дают под 6-7%.
- Ожидать такого снижения ставок не стоит, - считает Алексей Денисов, генеральный директор госпредприятия Нижегородской области «НИКА». - Напомню, минимальные ставки по ипотеке сейчас 9,25-12,5%. Нужно понимать, что этот показатель зависит от ставки рефинансирования Центробанка, от цен на нефть и ещё от многих показателей.
- Процентные ставки по кредитам определяются и стоимостью привлечения ресурсов банками, в частности вкладов от населения. К примеру, средняя ставка по вкладам сейчас - 7-8%. Проценты по жилищным кредитам не могут быть меньше. Кроме того, они не могут быть ниже ставки рефинансирования (на данный момент - 7,75%. - Авт.) - подчеркнул Виталий Мелентьев, заместитель управляющего по развитию розничного бизнеса нижегородского филиала ОАО «Промсвязьбанк».
По словам Георгия Филимонова, заместителя начальника управления по работе с партнёрами Волго-Вятского банка Сбербанка России, постепенное снижение ставок идёт лишь в рамках отдельных кредитных продуктов - к примеру, в программах для молодых семей или участников зарплатных проектов. В посткризисный 2010 год несколько раз понижались ставки по жилищным кредитам, поэтому сейчас глобальных изменений ждать не стоит.
Зато облегчено бремя первоначального взноса, который так мучает заёмщиков.
- Перед жителями остро стоит вопрос не столько процентной ставки по ипотеке, сколько размер первоначального взноса, - говорит Ольга Сажина, директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН». - Сейчас в улучшении жилищных условий нуждаются люди с небольшими доходами, работники предприятий, сотрудники бюджетной сферы. И они не могут себе позволить отдать 30% стоимости квартиры сразу. Снижение первоначального взноса до 10% позволит привлечь большее количество клиентов.
С этим согласен Дмитрий Федюнин, начальник кредитного управления ОАО «НБД-Банк»:
- Размер первоначального взноса - существенный фактор, влияющий на привлекательность ипотеки. Его снижение в разы увеличило число потенциальных клиентов.
Сейчас эта сумма стала более реальной и колеблется от 100 тыс. до 300 тыс. рублей. Такую сумму может выплатить и молодая семья - из «свадебных» денег, и взрослые нижегородцы из личных накоплений.
По словам Ирины Беловой, ведущего специалиста Нижегородского филиала ОАО АКБ «Связь-Банк», сейчас многие банки уже снизили первоначальный взнос до 20%, а по программам ипотечного кредитования для молодёжи (до 35 лет) - до 10%. Активно развиваются программы со сниженными процентными ставками для определённых категорий заёмщиков, например для клиентов, имеющих положительную кредитную историю.
Не успевают за спросом
Эксперты отмечают, что спрос с середины прошлого года пусть медленно, но растёт. Другой вопрос - сможет ли удовлетворить его рынок новостроек. Многие нижегородцы стали обращать внимание больше на «вторичку». По словам Ольги Сажиной, рынки первичного и вторичного жилья сильно взаимосвязаны. Клиенты продают старые квартиры, чтобы купить жильё в новостройках. Но до лета следующего года объектов в области будут сдавать довольно мало: в кризис застройщики не решались начинать что-то новое, долгосрочное. Сейчас нужно время, чтобы подготовить документацию для старта новых проектов. В этом плане ситуацию улучшают партнёрские программы застройщиков и банков (какие преимущества для нижегородцев даёт совместная программа Волго-Вятского банка Сбербанка России и «Жилстрой-НН», читайте в одном из ближайших номеров «АиФ-НН»).
- В Нижнем Новгороде у нашего банка наработан успешный опыт сотрудничества с застройщиками. Компании, возводящие дома, получают средства на реализацию проектов, а банк - предлагает программы по ипотеке, разработанные с учетом различных возможностей потребителей. Таким образом, и развивается рынок первичного жилья, и достраиваются здания, - говорит Сергей Зайцев, первый заместитель директора Нижегородского филиала ЗАО КБ «Европейский трастовый банк».
А риелторам, которые борются за объём продаж, эксперты советуют переориентироваться на более доступные проекты. Специалисты уверены - выиграет в этом году тот, кто строит и продаёт жильё эконом-класса.
Ипотека сравнима с арендой?
В целом эксперты делают оптимистичные прогнозы по развитию рынка жилья и ипотеки в 2011 году.
- Рынок постепенно возвращается к докризисным показателям. Конечно, в 2010 году число выданных ипотечных кредитов по сравнению с 2008 годом снизилось в 6 раз. Но постепенно и банки, и клиенты возвращаются на рынок, - говорит Алексей Денисов. - Мы прогнозируем, что объём выданных кредитов может вырасти в 1,5 раза.
Банки развивают ипотечные продукты, работают государственные программы - социальная, корпоративная ипотека, жилищные кредиты для военных, материнский капитал. Если вы стоите в очереди как нуждающийся в улучшении жилищных условий, 24% от ежемесячного платежа будет погашаться из муниципального и областного бюджетов в рамках социальной ипотеки. Кроме того, если ваш работодатель готов вступить в корпоративную ипотеку, он поможет возмещать уплату процентов по кредиту. Облегчить жизнь взявшим ипотеку может и материнский капитал, который теперь позволяют использовать для погашения кредита.
Если у вас нет льготных условий, в принципе тоже не страшно - как утверждают эксперты, платежи по ипотеке сравнимы с оплатой съёмного жилья. Но если в первом случае вы платите за свою квартиру, то во втором материально поддерживаете чужого дядю, лицо которого каждый месяц ширится вместе с квартплатой.
Другой вопрос, что мало кто в нашей стране снимает жильё на 20-30 лет. Это средний «возраст» ипотеки. На меньший период основная часть населения рисковать просто не готова. Ведь чем больше срок кредита, тем меньше ежемесячный платёж (правда, тем больше переплата). Но, как сообщила Ольга Иванова, заместитель управляющего филиалом ОАО БИНБАНК в Нижнем Новгороде, клиенты могут погасить кредит заранее - не обязательно выплачивать все 30 лет. Если у вас изменились финансовые возможности, многие банки сейчас готовы вам предложить досрочное погашение займа без штрафных санкций.
«Подстелить соломку» в вопросе ипотеки могут, конечно, и страховые компании. По словам Елены Бубновой, заместителя директора по партнёрским продажам Нижегородского филиала ОАО СК «РОСНО», сейчас при оформлении жилищного займа клиент оформляет и полис комбинированного страхования ипотеки, включающий в себя страхование жизни и здоровья заёмщика, объекта недвижимости и потери права собственности на него. Кроме того, разрабатывается программа страхования ответственности заёмщика за неисполнение обязательств по кредитному договору - планируется, что её может оплачивать или клиент, или кредитор.
В любом случае узнать, можете ли вы позволить себе ипотеку, можно только после консультации с банком или самостоятельных расчётов.
Кстати
Если при выборе ипотеки для покупки квартиры в многоэтажном доме мы не испытываем никаких трудностей, то приобрести строящийся коттедж в кредит вы вряд ли сможете. По словам Сергея Таненкова, директора по развитию ООО «Волжская усадьба», на период возведения коттеджного посёлка сложно привлечь кредитные средства клиентов, так как юридически такие отношения застройщика и покупателя крайне сложно оформить – закон о дольщиках действует только на многоэтажные дома. Как утверждают банкиры, кредитные организации готовы выдавать займы на малоэтажное жильё только под залог имеющейся недвижимости. Кроме того, разработана государственная программа кредитования Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования, в которой могут принять участие застройщики, занимающиеся комплексным освоением территории. Таким образом, кредит получит лишь та компания, которая сможет предоставить полный комплект документов на участок, выделенный под застройку и проведение коммуникаций.
Ипотека ещё немного подешевела 
Экономим на процентах