Предприимчивые застройщики выдают многоэтажки за жильё для одной семьи… И мэрия, и суд грозят таким самостроям сносом. Как вообще возможно такое самоуправство? Что будет с горожанами, вложившими деньги в такое жильё?
Вместо коттеджа - пятиэтажка
В основном самовольно построенные здания расположены в Нижегородском и Советском районах.
Город уже направил в суд семь исков о признании объектов самовольными постройками и об их сносе. По трём случаям решение о сносе уже есть, но ответчики его обжаловали, и исполнительное производство приостановлено.
К сносу готовятся много-квартирные жилые дома на ул. Салтыкова-Щедрина в Приокском районе, а также в Александровской слободе и в деревне Новой Нижегородского района.
История с самовольной застройкой в микрорайоне Александровская Слобода длится больше четырех лет.
Место элитное, на берегу Волги, сплошные роскошные коттеджи и таун-хаусы. Недавно в соседях у самовольных домов выставили на продажу четырёхуровневую квартиру с гаражом за 12 млн руб. Получается, выгодно дело - получить землю под индивидуальное жилищное строительство и поставить на ней пятиэтажку.
«Вместо дома в три этажа для одной семьи, на который застройщик и получал разрешение, на участке появились два пятиэтажных многоквартирных жилых дома с общим фундаментом и подвальным помещением под подземную автостоянку», - говорит Юрий Щёголев, директор департамента строительства города.
Разыскать застройщика мы не смогли.
Надувные кресла, а не квартиры
Похожая история случилась и в деревне Новой, на ул. Родионова. Власти с 2010 года спорят с застройщиком.
- Земельный участок предоставили для индивидуального жилого строительства. А в итоге на этом месте появилось семиэтажное здание с подземной автопарковкой и мансардой. Вряд ли этот дом будут использовать для индивидуального проживания, - говорит Алексей Хабарев, начальник региональной инспекции Государственного строительного надзора. - Проектная документация на высотное здание не утверждена, отсутствует разрешение на строительство. Застройщик при работах нарушил границы утверждённого участка, дом построен в оползневой зоне, где строительство таких масштабных объектов не предусмотрено.
Факт незаконного строительства обнаружили ещё в октябре 2009 года, составляли протоколы об административном правонарушении, накладывали штрафы. Но штрафы за самовольную застройку по закону не превышают 2000 руб.
За каждым таким объектом - не только бизнес-интересы застройщика, но и потерянные деньги нижегородцев, которые вложились в подобное жильё. К примеру, в случае с домом по ул. Родионова горожанам предлагали инвестировать в двухуровневые квартиры в элитном районе из расчёта 45 тыс. руб. за кв. м. Сегодня дому грозит снос, положительное судебное решение есть. Сайт компании, указанной в рекламе, предлагает теперь купить… надувные кресла для отдыха. Телефоны молчат. Покупателям квартир, видимо, тоже придётся отстаивать свои права в суде.
Подмена понятий
Самостроев на землях, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и ведение садоводства, в городе всё больше, сообщили «АиФ-НН» в департаменте строительства Нижнего Новгорода.
Федеральный закон установил упрощённый порядок регистрации права собственности на построенные объекты ИЖС без оформления разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию (норма действует до 1 марта 2015 года). Право собственности в этом случае регистрируют только по кадастровому паспорту возведённого здания, составленному в Росреестре на основе сведений из техпаспорта. Последний оформляет аккредитованная организация на платной основе. Этим и пользуются нерадивые застройщики.
Под упрощённый порядок регистрации подпадают «объекты индивидуального жилищного строительства». Но ни регистраторы, ни кадастровики, ни работники техинвентаризации не используют определение по Градостроительному кодексу РФ: объекты ИЖС - отдельно стоящие жилые дома не более трёх этажей для одной семьи. Контрольные органы руководствуются ведомственными письмами. Вот и происходит подмена понятий - «количество этажей» (подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический и др.) и «этажность» (учитывает только надземные этажи).
По словам чиновников, высотки, построенные на землях ИЖС, сложно выявить: на начальной стадии строительства не определишь, а тем более не докажешь, что объект станет многоквартирным домом или административным зданием. Вот застройщики и регистрируют право общей долевой собственности на основании кадастровых паспортов и документов на участок. И пусть дом в 4 этажа и выше имеет отдельные входы в квартиры, лестничные марши, в документах он фигурирует как индивидуальное жильё.
»Застройщик, возводя дом без проектной документации, прошедшей экспертизу, без разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, не может гарантировать конструктивную надёжность дома, - настаивают специалисты департамента строительства. - Зданию может грозить обрушение, невозможно обеспечить нормальную работу его инженерных систем. От таких объектов страдают жители близлежащих домов - у самовольного объекта нет ни парковок, ни площадки для сбора мусора. Самое главное - при строительстве индивидуального жилья закон не предусматривает ответственность застройщика перед жителями или органами власти. Квартиры в таких домах получают неопределённый статус. Незаконные объекты могут снести по решению суда».
Горькая доля
И эти примеры - лишь часть большой городской проблемы под названием «самовольная застройка». Незаконно возводимые объекты часто уродуют облик города, а люди, вложив в эту недвижимость сбережения, попросту теряют эти деньги.
- Таких «спорных» объектов в разное время на рынке около 5-10%, - рассказывает Борис Горелик, генеральный директор риелторской группы компаний. - Сценариев продажи квартир в них обычно два: либо привлекают непрофессиональных риелторов, которые не тратят время на проверку законной стороны дела, либо создают собственный отдел продаж. Застройщик заверяет всех, будто документы на объект будут готовы буквально на днях. Однако нередко цель - именно продать жильё и завершить строительство, а потом уже найти способ его узаконить. В том числе - за счёт возмущения большого количества «жильцов», навстречу которым пойдёт администрация.
Особенно буйным цветом подобные схемы расцветали в середине 2000-х, когда рынок строительства многоквартирных домов был очень активным, казался доходным и легкодоступным.
На граждан влияли красивая реклама, убедительные речи агентов, многостраничные договоры и искусственно создаваемый ажиотаж, когда казалось, что последние квартиры в строящемся доме вот-вот разберут. Начальные этапы строительства таких домов тоже отличались скоростью, а результат - многолетние «долгострои» с разными процентами готовности. За примером далеко ходить не нужно. Проект жилого высотного комплекса на ул. Родионова: реклама объекта шла на весь город, однако прав на использование земли для застройки у заказчика не было. Суды продолжаются до сих пор.
Интересно, что застройщик нередко добивается своего: не мытьём так катанием власти дают согласования, чтобы не приумножать армию «обманутых дольщиков». Так, жилой дом в Нижегородском районе ещё в 2009 году был признан самовольной постройкой, поскольку проект его не прошёл госэкспертизы, и должен был быть снесён. Однако на сегодняшний день здание уже достроено и постепенно получает необходимые согласования.
«На строительство индивидуального жилья не распространяются нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Но при возведении таких домов на правоотношения сторон распространяются нормы Гражданского кодекса РФ и закона о защите прав потребителей, если граждане покупают квартиры для личных нужд, - говорит руководитель судебно-арбитражной практики юридической фирмы Михаил Черепнов, - Поэтому если физическое лицо обманули (построили самовольный объект, подлежащий сносу), то человек вправе отказаться от договорных отношений с таким застройщиком и вернуть деньги, а также потребовать возмещения понесённых убытков (процентов по кредиту, стоимости аренды другого жилья и т.п.) и морального вреда. Чтобы не стать владельцем квартиры в самострое, важно изучить разрешительную документацию объекта - проектную декларацию, разрешение на строительство, если речь идёт о многоквартирном доме, документы на земельный участок. Стоит проверить право собственности или аренды на землю, сверить вид разрешённого использования участка и возводимого на нём строения. Если же речь идёт о строительстве индивидуальных жилых домов (коттеджей, таунхаусов), нужно проверять наличие у застройщика права собственности или аренды на участок. Если земля в аренде, нужно проверить, для каких целей она предоставлена. Конечно, это сложно сделать обывателю, но, наверное, лучше обратиться к юристу, чем потом потерять миллионы рублей».
«В последние пять лет власти Нижнего заняли более жёсткую позицию по вопросам градостроения, и волна таких проектов идёт на спад, - отмечает Борис Горелик. - Но на деле фактов реального сноса домов и заведения уголовных дел в отношении застройщика - единицы. С точки зрения дольщиков это плюс: пусть поздно, но они получают свои квартиры. С другой стороны, видя, что нарушители выходят сухими из воды, на рынок приходят и другие «экспериментаторы» от строительства».
Смотрите также:
- Обманутые дольщики «Наш дом» вышли на митинг с плакатами «Минстрой и мингосимущество - под суд за бездействие!» →
- За город - на ПМЖ: как оформить землю и дом за городом? →
- Земельный конфликт →